Vendre son Terrain

La vente d'un terrain n'a pour ainsi dire rien en commun avec la vente d'une maison ou d'un appartement. Pourquoi ? L'acquéreur n'achète pas un terrain parce qu'il est tombé sous le charme du bien, de la surface habitable ou de l'agencement de la maison.

Il investit sur le potentiel que le terrain présente en fonction de son statut.

Un terrain peut en effet relever de différents statuts, et en fonction de cela et des possibilités d'exploitation qu'il offre, les acquéreurs potentiels sont différents.  Un terrain constructible intéresse un particulier désireux de construire sa maison ou une encore entreprise qui a le projet de bâtir des locaux d'activité.

Les surfaces offrant la possibilité de construire des mètres habitables en grande quantité sont convoitées par les promoteurs et les lotisseurs dont le métier est de bâtir des ensembles immobiliers afin de les revendre sous forme d'unités foncières ou d'aménager des parcelles à des fins de revente.

Les terrains agricoles sont réservés en priorité aux agriculteurs. Quant aux terrains non constructibles non agricoles, ils ne peuvent intéresser que des acquéreurs à la recherche d'un potager, d'un espace pour camper, ou d'un terrain de jeu.

Dans certains cas, il est possible de faire modifier le statut d'un terrain, et notamment de le faire requalifier en terrain constructible alors qu'il ne l'est pas à l'origine.

Un terrain peut être estimé par un expert foncier, un agent immobilier ou un notaire. Si chacun a sa méthode pour l'estimation du prix de vente du terrain, tous s'appuient sur les dernières ventes réalisées dans le secteur, le statut et les possibilités que présente le terrain, et l'offre et de la demande du marché au moment de l'estimation. Ils tiennent également compte des taux bancaires, qui conditionnent l'accès à la propriété de nombreux acquéreurs et ont une influence sur les prix : car plus les taux sont bas, plus les prix des biens immobiliers montent, et inversement.

Dans  le cadre de la vente d'un terrain, de nombreux professionnels peuvent intervenir :

- Un géomètre expert vient prendre des mesures, réaliser un bornage et établir des plans avant la vente chez le notaire. Dans le cadre de division de parcelle, il se charge d'établir le bornage des terrains nouvellement découpés, d'effectuer le plan de division ainsi que les documents d'arpentage qui serviront à enregistrer les nouvelles unités foncières au cadastre et à finaliser la vente des lots issus de la division.

- L'agent immobilier ou le géomètre peuvent également étudier la faisabilité d'un détachement de parcelle : lorsqu'une maison dispose d'un grand terrain, il est parfois possible, notamment en ville, de séparer la parcelle en un terrain à bâtir pour la vendre et de laisser l'autre partie de terrain avec la maison.

- A la demande du futur acquéreur, une étude de sol du terrain peut être réalisée par un expert en géotechnique. La réalisation de cette étude est généralement assortie d'une clause suspensive dans la promesse de vente permettant à l'acquéreur d'annuler la vente du terrain dans certaines situations, notamment si l'on découvre que la nature du sol impose de faire des fondations spéciales.

La vente d'un terrain nécessite une stratégie de commercialisation adaptée : en fonction du potentiel qu'il présente, il peut intéresser des particuliers, des promoteurs ou des lotisseurs. Différentes méthodes existent pour trouver des acheteurs.

Les méthodes pour vendre un terrain rapidement dépendent de son statut et de son emplacement : dans certains cas, passer une annonce et faire la vente directement entre particuliers fonctionne bien, tandis dans d'autres cas, l'intervention d'un agent immobilier permet de faciliter la vente. Alors que cela se pratique peu en région parisienne, les vendeurs de province passent régulièrement par les notaires pour commercialiser leurs biens immobiliers et notamment les terrains. Dans le cadre de terrains de taille importante, ce sont les promoteurs et les lotisseurs à la recherche de foncier qu'il convient d'approcher : eux seuls disposent d'une surface financière permettant d'investir dans de vastes terrains afin de réaliser leurs projets d'envergure. Ils peuvent également être intéressés par la vente d'une maison car ils pourront la raser pour reconstruire sur de nouvelles bases.

Comme dans toutes les transactions immobilières, la conclusion de la vente d'un terrain nécessite la signature d'un acte de vente chez un notaire comportant des annexes relatives à la situation urbanistique. Au préalable, une promesse ou un compromis de vente peut être signé entre particuliers, dans une agence immobilière ou chez un notaire.

 

Dans la majorité des cas, la transaction est soumise à levée de clauses suspensives, autrement dit si une de ces conditions ne se réalise pas, la vente est caduque.

Les plus courantes sont les conditions suspensives d'obtention de prêt, de résultats positifs d'une étude de sol ou de permis de construire purgé de tous recours, mais il en existe bien d'autres. Par exemple, les acquéreurs qui financent l'achat du terrain par la vente d'un autre bien peuvent stipuler en condition suspensive la signature de la vente de l'appartement ou de la maison dont le produit de la vente va servir à acheter le terrain.

Des conditions suspensives du côté du vendeur peuvent également affecter la vente : il est en effet possible que le terrain soit soumis à un droit de préemption au profit de la mairie, d'un locataire ou d'une société d'aménagement foncier et d'établissement rural, plus communément appelée Safer. Une personne peut aussi être prioritaire pour acheter un terrain si elle a signé un pacte de préférence avec le propriétaire.

 

Sans oublier l'aspect fiscal lié à la vente d'un terrain : comme pour l'ensemble des transactions immobilières,  les plus-values réalisées sur les ventes de terrains à bâtir sont soumises à l'impôt sur la plus-value, après abattement de 30%.

Seuls les terrains détenus depuis au moins trente ans sont exonérés de prélèvements fiscaux et sociaux.