Qu'est-ce que la dation en paiement ?

La dation en paiement est parfois utilisée par le promoteur pour se libérer de sa dette envers le particulier. Il peut impliquer la cession d'une partie du programme qu'il souhaite développer sur la parcelle.

Définition de la dation en paiementvaloriser-vente-terrain.jpg

La dation en paiement est un procédé qui permet à l'acquéreur de s'acquitter de la totalité ou d'une partie de la dette envers le vendeur en lui cédant un ou plusieurs biens, ou une section de la future opération immobilière. Lors de la vente d'un terrain à un promoteur, il peut s'agir de quelques-uns des logements qui seront bientôt bâtis sur l'emplacement. Et ce procédé peut être utilisé en complément d'un versement classique. C'est d'ailleurs le cas dans la majorité des cas.

Dans la situation qui nous intéresse, à savoir la vente d'une parcelle (avec ou sans maison) à un promoteur, deux méthodes sont autorisées par la loi :

  • Dans le premier cas, le vendeur cède la totalité du terrain, et récupère en retour une somme d'argent (facultative) et un ou plusieurs biens neufs du futur programme.
  • Le second cas implique la vente d'une fraction indivise de la parcelle, tandis que le vendeur obtient une fraction de la future propriété, proportionnelle à la partie de terrain conservée. La dation en paiement est particulièrement séduisante sur le papier. Elle comporte aussi des risques qu'il n'est pas possible d'ignorer.

Les avantages de ce mode de paiement

En premier lieu, le mode opératoire peut permettre au vendeur de rester vivre sur un terrain qui lui est cher, dans un cadre de vie qui lui convient. Il peut également l'aider à améliorer son quotidien en remplaçant un logement désuet par un bien neuf, plus agréable et aux performances thermiques conformes à la réglementation thermique 2012. D'une certaine façon, le vendeur de la parcelle délègue, à moindre coût, la construction de son futur habitat. Il s'épargne la responsabilité technique et financière de l'opération. Et cela peut sembler d'autant plus intéressant que cela n'est pas incompatible avec le versement d'une somme substantielle.

Le promoteur économise pour sa part les frais bancaires liés au paiement du bien, lors du passage à l'acte authentique d'achat. Il s'agit d'un bénéfice important qui peut expliquer pourquoi il vous propose cette solution.

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Les dangers restent nombreux

L'aide d'un expert est recommandé pour ce type de tractation. Comme lors d'une vente classique, le contrat est complexe et nécessite d'être très vigilant. Les clauses suspensives doivent être étudiées dans le détail. Il est aussi très important de se renseigner sur le promoteur, en vue de limiter la possibilité qu'il se déclare en faillite au milieu du chantier. La législation permet d'intégrer des garanties de bonne fin, telles une garantie d’achèvement ou de remboursement.

Il est aussi nécessaire de bien prendre la mesure des délais nécessaires à l'obtention du permis de construire et à la réalisation du projet. Les recours et les retards sont fréquents, dans l'élaboration d'un programme. Réduire les risques, par le biais de clauses, d'assurances ou de garanties, implique de maîtriser le volet législatif des transactions. L'accompagnement par un courtier en immobilier peut vous permettre de négocier d'égal à égal avec les multiples intervenants, d'éviter les pièges et d'optimiser le prix de vente et l'aspect fiscal de l'opération.