Estimer le prix de son terrain

D'un terrain à un autre, le prix peut être multiplié par plus de mille en fonction du statut, de l'emplacement et de biens d'autres critères encore. Car ce qui fait la valeur d'un terrain, c'est le potentiel qu'il représente. C'est une notion à avoir en tête, si vous cherchez à négocier la vente de votre terrain à un promoteur ou un acheteur potentiel.

 Qui peut estimer un terrain ?

Comme les experts fonciers, les agents immobiliers et les notaires disposent dans leurs bases de données de références de vente récentes et s'appuient sur ces prix pour déterminer la valeur d'un terrain.

Les terrains non constructibles en fonction de leur localisation, de leur taille, de leur type et de leur état (la présence d'une étendue d'eau notamment) varient de moins de 1 euro à environ 10 euros le mètre carré.

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Les terrains constructibles

En plus de la surface du terrain, de son emplacement, de son statut, et des références de vente récentes, l'évaluation tient également compte de diverses caractéristiques :

Certaines font monter le prix

 

  • Un emplacement de premier ordre
  • La possibilité de construire une surface habitable importante
  • La possibilité de diviser la parcelle en plusieurs terrains
  • La possibilité de construire des habitations collectives de plusieurs étages
  • La possibilité de construire un lotissement
  • La rareté des terrains
  • Un terrain plat
  • Une bonne exposition
  • La forme du terrain
  • La première position sur rue
  • La proximité des commodités, des transports ou des axes routiers

 

D'autres le font baisser

  • Une faible surface constructible
  • Une surface minimale de parcelle constructible importante
  • Une nature de terrain nécessitant des fondations spéciales

D'autres contraintes faisant augmenter le coût de la construction (par exemple la pente du terrain nécessitant des travaux de terrassement, la nécessité de dépolluer le terrain etc)

  • L'enclavement du terrain
  • La proximité immédiate de nuisances (aéroport, train, route, terrain vague, usine…)

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Les terrains destinés à accueillir un bâtiment à usage individuel

Qu'ils soient en zone commerciale, industrielle ou d'habitation, les terrains constructibles destinés à accueillir un bâtiment à usage individuel peuvent être estimés selon les mêmes méthodes.

Il faut savoir que les mètres carrés qui constituent la surface minimum de terrain sont ceux qui ont le plus de valeur : par exemple, dans une zone où la surface de parcelle minimum pour construire un pavillon est de 300 mètres, des terrains de 300 et de 500 mètres n'auront pas le même prix au mètre carré. Quand celui de 300 mètres vaut 1 000 euros le mètre, celui de 500 mètres vaut 1 000 euros le mètre carré pour les 300 premiers mètres, et peut-être 500 euros les suivants. Il y a plusieurs raisons à cela : les 200 mètres supplémentaires permettent de construire plus de surface et d'avoir plus de jardin, mais pas de construire un second bâtiment. De plus, les petites surfaces touchent généralement plus de clientèle, ce qui a tendance à faire grimper les prix.

Si en revanche, le terrain fait 600 m2 et est divisible, il est judicieux de le diviser en deux lots afin de vendre les 600 mètres carrés à 1 000 euros le mètre.

Les terrains permettant de construire des habitations collectives ou un lotissement

Les parcelles de surface importante et dont le statut permet de construire des habitations collectives ou un lotissement intéressent les promoteurs et les lotisseurs.
Ils s'estiment selon des méthodes d'évaluation par compte à rebours appelées "bilan promoteur" ou "bilan aménageur". Elles consistent à estimer le produit de la vente du nombre de mètres carrés vendables (les parties communes étant exclues) puis de soustraire tous les dépenses liées au projet (frais de construction, de commercialisation, frais financiers, taxes…), environ dix pour cent de frais imprévus et vingt pour cent de marge fin de déterminer la valeur du terrain.

Une estimation donne une bonne idée de la valeur d'un terrain à un moment précis mais elle a ses limites : la fluctuation du marché de l'offre et de la demande et les changements de conjoncture peuvent modifier significativement la valeur d'un terrain.