Si vous n’avez pas encore eu l’occasion de consulter le POS, sachez que cela signifie tout simplement Plan d’Occupation des Sols. Ce document a en quelque sorte inspiré le plus connu PLU, qui fait aujourd’hui office de référence pour tous ceux qui envisagent de faire construire sur leur terrain ou de vendre ce dernier. À l’origine, c’est bien le POS qui édictait les règles à suivre en matière d’urbanisation, pour des raisons que nous aborderons par la suite. Plusieurs données étaient présentes sur le POS, à savoir les limites du terrain, la zone dans laquelle il se trouvait ou encore les limites imposées aux constructions.
Il y a peu de chances que vous croisiez encore aujourd’hui le POS, du moins pas en tant que premier document de référence puisqu’il a été déclaré officiellement caduc en 2017. Remplacé par le PLU, le POS est en effet obsolète car les données prises en compte lors de son élaboration ne sont plus d’actualité. L’environnement et le développement durable ont peu à peu pris le pas sur les questions d’urbanisation sauvage, entraînant la disparition programmée de ce document utilisé durant plusieurs décennies.
Les plus petites communes ne sont pas toutes dotées d’un PLU, pour des raisons qui leurs sont propres. Cela signifie que vous allez peut-être encore pouvoir en consulter un, ce qui semble logique puisque le PLU est directement inspiré du POS.
Toutefois, il devrait définitivement laisser sa place dans les années à venir, puisque le PLU va lui aussi lentement disparaître au profit du PLUi, un document qui regroupera les données de différentes communes limitrophes. C’est à ce moment que le POS tirera sa dernière révérence, mais en attendant, intéressons-nous un peu plus à ce document qui reste à l’origine de ce que nous connaissons aujourd’hui.
Le Plan d’Occupation des Sols, définition et origine
Le tout premier POS fut publié en 1967, il signa alors l’avènement de la loi d’orientation foncière. Durant de nombreuses années, il a servi à encadrer l’urbanisation des Trente Glorieuses, qui fut aussi importante que la croissance économique de l’époque. Il fallait absolument un document pour éviter que les industriels comme les particuliers ne fassent construire sur n’importe quel terrain. Ce fameux document a évolué avec les années, puisque tel était son but : en 1983, lorsque la loi sur la décentralisation a été promulguée, le POS a subi des changements majeurs destinés à le rendre plus actuel. Tout comme le PLU que vous connaissez peut-être mieux, le POS avait pour but de s’adapter aux nouvelles questions politiques et environnementales. S’il a été remplacé, c’est surtout parce que ces changements sont devenus très importants en quelques années.
Le POS, un document pour limiter l’urbanisation sauvage
Pour mieux comprendre le besoin d’instaurer un document relatif à l’urbanisation, il faut se replonger dans la période des Trente Glorieuse. Dans cette période d’après-guerre, la France fait face à une croissance démographique sans précédent, doublée d’une croissance économique des plus louables. C’est le premier point qui va le plus fortement influencer la création du POS : la génération du Baby-Boom est devenue adulte ou s’approche de la majorité, elle est en droit de réclamer un logement pour commencer à vivre de façon indépendante.
Or, même si la plupart des villes ont été rebâties depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, il n’en reste pas moins que le nombre de logements libre est insuffisant. Face à la demande, l’État doit créer un document afin d’éviter que des habitations mais aussi des usines et autres bureaux ne soient construits n’importe où, au détriment des notions d’hygiène et de sécurité les plus élémentaires.
Ce sont les mairies qui furent chargées d’élaborer leur propre POS, en respectant des directives nationales qui devaient s’adapter aux circonstances locales. En guise d’inspiration, les municipalités avaient alors accès à leur carte communale mais aussi au RNU, le Règlement National d’Urbanisme, plus global et relatif à la situation nationale. Si le POS n’est pas présent dans toutes les communes, c’est parce qu’il n’était pas obligatoire, certains petits villages ayant jugé que la carte communale pouvait suffire à répondre à leurs attentes.
Tout savoir sur le fonctionnement du POS
Visuellement, le POS était une carte distinguant les différentes zones d’une commune. On y trouvait des zones constructibles, naturelles ou encore à urbaniser. Différentes règles régissaient l’organisation du POS et les zones étaient destinées à limiter l’urbanisation aléatoire qui ne pourrait répondre à des mesures d’hygiène et de salubrité.
On y trouvait également des règles relatives aux constrictions elles-mêmes, notamment en matière de hauteur maximale ou mêmes de style architectural. Déjà à l’époque, il semblait improbable de construire des bâtiments modernes dans un quartier représentatif des années ayant précédé la guerre ou même bâtis durant un autre siècle.
Notez bien que tout comme le PLU à l’heure actuelle, le POS ne permettait en rien à un particulier ou à un professionnel de construire dès lors que le terrain était en zone constructible. Il fallait encore en passer par une viabilisation et une demande de permis de construire avant de pouvoir couler les fondations de n’importe quelle construction.
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Un changement de siècle qui signe la fin du POS
C’est au début des années 2000 que le POS fut jugé obsolète, en même temps que la loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbain est née. Le PLU, document plus complet et plus complexe, est apparu comme la nouvelle référence en matière d’urbanisation et a rapidement remplacé le POS dans de nombreuses communes.
Un remplacement lié à un changement radical de problématiques
Nous l’avons vu un peu plus tôt, le POS est né dans une époque de croissance démographique liée aux Trente Glorieuses, qui était alors doublée d’une croissance économique importante. Quelques décennies plus tard, les questions politiques et environnementales ne sont plus les mêmes, ces dernières étant devenues prépondérantes face aux changements climatiques qui semblent s’amorcer doucement. Pour faire face à des enjeux majeurs tels que la pollution ou encore la dégradation des sols, il a fallu mettre en place un nouveau document qui viendrait encadrer de nouveaux points liés aux constructions de bâtiments. L’urbanisation de masse laisse alors place à une urbanisation plus réfléchie et plus ciblée.
Durant les Trente Glorieuses et quelques années après, les villes étaient construites selon un modèle précis, avec des quartiers destinés aux travailleurs, d’autres à une population plus aisée, etc. Les axes routiers faisaient office de séparation entre les quartiers qui cloisonnaient les populations et empêchaient la mixité sociale. C’est également dans le but de supprimer ces barrières que le POS fut abandonné au profit du PLU. La société a profondément évolué en seulement quelques décennies et le POS n’a pas su s’adapter à tous ces changements que nous venons de citer, c’est pourquoi il a été jugé utile de créer un nouveau document, inspiré directement des données qu’il contenait mais abordant de nouvelles problématiques plus en relation avec les problèmes du nouveau siècle.
Des documents qui représentent une alternative au POS
Le POS n’est pas le premier document à avoir été créé dans le but de permettre aux mairies de gérer l’urbanisation mais aussi les différentes limites des terrains. Si le POS est voué à disparaître prochainement pour laisser la place au PLU voire même au PLUi, il ne faut pas pour autant nier l’existence de documents encore plus anciens sur lesquels ont été basées les recherches liées à l’élaboration de Plan d’Occupation des Sols.
Parmi les documents les plus récents, on trouve naturellement le PLU. Cette carte accompagnée de données lettrées représente en quelques sorte un POS plus élaboré. On y retrouve certaines données déjà présentes dans le POS, comme les limites des constructions ou encore le style architectural qu’elles doivent respecter. Le système de zonage a également été conservé, bien qu’amélioré en fonction des problématiques présentes. La protection de l’environnement occupe une grande place au sein du PLU, qui est, par bien des aspects, plus restrictifs que ne le fut le POS.
La loi ALUR va entraîner la disparition progressive du PLU, ou plutôt la fusion de plusieurs PLU en un PLU intercommunal. Le but est de simplifier la tâche des propriétaires qui possèdent un terrain situé sur plusieurs communes à la fois, mais également des mairies qui doivent parfois trancher dans un litige opposants plusieurs propriétaires qui ne parviennent pas à se mettre d’accord sur les limites de leurs parcelles. Le fait que les PLU de plusieurs communes soient réunis en un seul document va permettre une lecture plus rapide de la carte et une homogénéisation de la politique d’urbanisation.
En ce qui concerne la carte communale, elle est encore disponible dans certaines mairies mais doit être consultée en prenant en compte le fait que les données ne sont pas des plus précises. En effet, vous ne trouverez pas, sur la carte communale, des informations aussi claires et récentes que sur le PLU ni même que sur le POS. Toutefois, le zonage réalisé sur le document le plus récent de la commune va être le même que sur la carte communale pour des soucis de lisibilité. Si seule la carte communale est disponible, vous pouvez donc vous fier aux zones qui y sont définies, bien que les limites des terrains ne soient pas toujours des plus claires. Le cadastre vous sera alors d’une grande utilité.
Enfin, si votre commune ne dispose pas des documents précédemment cités, vous pouvez toujours consulter le RNU. Vous y trouverez, dans les grandes lignes, les règles à suivre en matière d’urbanisation, mais vous ne pourrez prendre connaissances de toutes les limites liées à chaque localité voire à chaque quartier.
À quel moment pouvez-vous être amené à consulter le Plan d’Occupation des Sols ?
Des circonstances exceptionnelles peuvent vous amener à consulter un POS, mais cela reste un cas rare. En effet, la plupart des communes sont en train de préparer le PLUi, ce qui signifie qu’en 2019, tous les POS encore utilisés seront définitivement obsolètes. Dans le cas où la commune ne s’est jamais dotée d’un PLU, il se peut que vous soyez amené à consulter le POS, mais vous devez le faire en gardant à l’esprit que la plupart des données qui s’y trouvent ne sont plus d’actualité. Il peut toujours vous être utile pour prendre connaissance des limites de votre terrain.