En France, chaque terrain a un statut en fonction de sa zone et des contraintes qui s'y rattachent. C'est le Plan Local d'Urbanisme (PLU), le remplaçant du Plan d'Occupation des Sols (POS), qui régit les règles de planification de l'urbanisme communal ou intercommunal sauf dans les petites communes, où la carte communale qui fait office de document d'urbanisme.
L es terrains constructibles ou terrains à bâtir
Ils peuvent recevoir une construction neuve ou un agrandissement dans le respect du PLU local. Le bâtiment nouveau doit notamment respecter :
- l'affectation de la zone (par exemple, le permis de construire d'un entrepôt en zone habitable sera refusé par les autorités)
- la surface maximale autorisée
- les distances par rapport aux limites de parcelle ou aux bâtiments alentours
- des règles esthétiques de construction propres à la zone (par exemple, on ne peut pas construire des maisons en bois, ou des maisons avec toit terrasse dans certaines zones)
- et plus généralement l'ensemble des dispositions relative à la zone telles figurant dans le PLU
A noter qu'un terrain constructible peut être grevé d'une servitude, autrement dit un tiers peut passer sur le terrain afin d'accéder à sa propriété s'il n'a pas d'autre solution (par exemple le voisin pour accéder à un terrain enclavé, ou EDF pour réparer un pylône). C'est un point à préciser en cas de vente de son terrain.
Les terrains non constructibles
Ils désignent des parcelles où il n'est pas autorisé de construire. Plusieurs raisons peuvent motiver ce classement, dont les principales sont :
- le sol ne peut pas supporter le poids d'une construction
- il est impossible de viabiliser le terrain, c'est-à-dire le raccorder aux réseaux collectifs ou à une voie permettant l'accès du trafic automobile nécessaire pour la construction
- la surface du terrain est trop petite ou la forme est inexploitable (il y a plus d'un siècle, les terrains partagés entre les héritiers étaient souvent divisés dans la longueur, donnant naissance à des bandes de terrain
- le lieu est classé zone naturelle
- le site est projeté
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Sur ces terrains, on peut installer une tente, mais pour stationner un mobile home ou une caravane plus de trois mois, une autorisation est requise.
Les parcelles agricoles
Elles sont réservées à la culture et aux constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole.
Le statut d'un terrain est fixé par le PU. Il peut éventuellement évoluer, par exemple, on peut rendre un terrain constructible et le faire passer d'inconstructible à constructible : pour cela, il faut se rapprocher du service de l'urbanisme de la mairie et présenter un dossier argumenté et étayé.