Le Règlement National d'Urbanisme, un document d'utilité publique

 Bien qu'il existe de nombreux documents d'urbanisme présents dans les mairies et donc relatifs à la situation locale, il ne faut pas oublier que certains documents vont être élaborés à un niveau supérieur, directement par l’État. Ainsi, réaliser une demande de permis de construire peut se révéler très complexe puisqu'il faut non seulement prendre en compte les directives locales mais également les règles nationales. 

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Le fait que ce document soit élaboré au niveau national explique le fait qu'il soit modifié régulièrement, en particulier lorsque le parti politique au pouvoir change. En effet, l'urbanisation du territoire est une affaire politique, depuis la création du RNU, il a plusieurs fois été modifié en fonction de l'orientation politique des dirigeants du pays. Vous vous demandez peut-être pourquoi la politique dirige l'urbanisation ?

Tout simplement parce qu'en fonction des zones qui sont classées naturelles et donc non constructibles par exemple, cela va réduire ou augmenter les possibilités pour certaines industries de s'agrandir et de s'implanter dans différentes régions. Si les politiciens au pouvoir ont pour objectif de promouvoir le développement de l'industrie, cela signifie également que certaines terres agricoles et forestières peuvent potentiellement changer de statut. A contrario, elles seront préservées si le parti détenteur du pouvoir préfère miser sur l'agriculture pour relancer l'économie du pays par exemple.

Le RNU, qu'est ce que c'est ? 

Même si le RNU est un document national peu précis, il n'en demeure pas moins essentiel pour lutter contre l'urbanisation sauvage. Constitué de cartes et de règles liées à l'urbanisation, il doit être pris en compte au moment de réaliser une demande de permis de construire, sous peine de voir cette dernière être refusée par la mairie.

Pourquoi avoir créé le RNU ? 

Le RNU a été créé à la fin de la Seconde Guerre mondiale dans le but de limiter au maximum l'urbanisation sauvage. En effet, après la guerre, les plus grande villes ont tenté de se reconstruire en empiétant sur le territoire des plus petites communes. Pour limiter cela, l’État à instauré le RNU, un document national servant à encadrer l'urbanisation du territoire. En plus de devoir se reconstruire, les villes voulaient s'étendre face à l'augmentation sensible de la population, augmentation découlant naturellement du phénomène connu sous le nom de « Baby-Boom ». Ces nouveaux nés allaient réclamer un logement et du travail dans les années à venir, ce qui a poussé les plus grandes villes à chercher à s'étendre. 

Toutefois, ce n'est pas seulement pour limiter les zones urbaines que le RNU a été mis en place, mais également pour encadrer les constructions en elles-mêmes. Construire rapidement a été synonyme, au début, de bâtiments insalubres et même dangereux pour les habitants. En créant des normes devant être respectées par les propriétaires et les constructeurs, l’État assure la sécurité de tous les habitants des nouvelles habitations.

Quelles sont les règles dictées par le RNU ? 

Le RNU ne va pas seulement limiter les zones constructibles, il oblige également les constructeurs à réaliser des bâtiments respectant diverses normes permettant d'assurer la sécurité des habitants. De plus, avec le temps, le RNU a évolué et les normes également, empêchant les constructeurs d'utiliser des matières trop polluantes ou encore dangereuses pour la santé. 

Par ailleurs, le RNU va directement influencer les documents locaux comme le POS ou le PLU, les règles majeures doivent donc être prises en considération par les mairies lorsqu'elles élaborent leurs propres plans locaux. 

Il est également essentiel de ne pas oublier que le RNU va être utilisé par la mairie lorsqu'elle devra prendre la décision d'octroyer ou non un permis de construire, il faut donc prendre les données de ce document en compte au moment de remplir le dossier. Pour être certain de ne rien oublier, il peut se révéler utile de faire appel à un professionnel qui vous aidera à recouper toutes les données pour obtenir la demande de permis de construire la plus solide possible. 

Quelles sont les communes qui s'appuient sur le RNU ? 

Dans la plupart des cas, les mairies disposent d'un PLU ou au moins d'un POS sur lesquels elles pourront s'appuyer pour examiner une demande de permis de construire. Dans de rares cas, en raison de leur petite taille surtout, elles utilisent seulement le RNU car elles n'ont pas d'autres documents à leur disposition. Dans ce cas, il faudra absolument prendre contact avec la mairie afin d'obtenir des précisions car les règles du RNU sont difficiles à exploiter en raison de leur création au niveau national. 

Les enjeux liés à l'urbanisation du territoire 

Les enjeux sont multiples en ce qui concerne l'urbanisation du territoire. De la lutte contre l'urbanisation sauvage à la préservation des zones naturelles et protégées, le RNU va avoir plusieurs rôles à jouer. 

L'urbanisation sauvage, un danger pour les petites communes et la population 

L'urbanisation sauvage est un véritable danger à la fois pour les petites communes et pour la population de manière générale. En effet, sans règles strictes, les promoteurs pourraient par exemple être tentés de construire des bâtiments dénaturant tout un quartier historique ou encore qui seraient insalubres dans le but de réaliser des économies. Par ailleurs, l'urbanisation sauvage peut toucher de plein fouet les plus petites communes qui pourraient être absorbées par les plus grandes, désireuses d'étendre leur territoire au niveau des périphéries. 

La protection des petits villages et bourgs, qui font partie du patrimoine français, est essentielle et le RNU permet de les préserver. 

Le RNU, un document difficile à exploiter 

Dans le cas où la commune ne dispose ni d'un POS, ni d'un PLU, vous devrez analyser encore plus finement les données du RNU, qui sont peu lisibles en raison du fait que ce document est national. Vous aurez ainsi du mal à définir la zone dans laquelle se trouve votre parcelle et devrez compléter votre lecture avec la carte communale. Si besoin, n'hésitez pas à contacter la mairie, qui sera plus à même de vous aider à y voir plus clair. En effet, sur le RNU, vous serez confronté non pas à des zones constructibles mais à des PAU, les parties actuellement urbanisées dont les limites sont parfois très floues. 

Le principe des PAU 

Si sur le POS ou le PLU, on peut aisément distinguer les zones constructibles de celles qui ne le sont pas, ce n'est pas le cas sur le RNU. En effet, on y trouve des PAU, des parties actuellement urbanisées dont les limites sont difficiles à visualiser. Un propriétaire aura alors du mal à savoir si son terrain est ou non constructible, il devra donc s'en remettre à la mairie pour obtenir des précisions. Notez que lorsque le RNU est le document de base utilisé pour une demande de permis de construire, c'est la justice qui tranchera en dernier lieu quant à la recevabilité de la demande, ce qui explique que des inégalités soient parfois observées du point de vue des propriétaires qui ne comprennent pas toujours pourquoi leur demande est refusée. 

Les exceptions aux PAU 

Il arrive que des permis de construire soient octroyés par la mairie dans certains cas bien précis. Si votre terrain se trouve en dehors d'une PAU mais que vous avez besoin de bâtiments pour exploiter une parcelle agricole ou forestière, vous pouvez tout à fait obtenir une dérogation. Il en sera de même si le projet de construction s'avère bénéfique pour toute la commune. Par exemple, des commerces ou des logements sociaux pourront potentiellement être construits en dehors des PAU. 

Les documents qui peuvent remplacer ou compléter le RNU 

Le RNU existe pour réglementer l'urbanisation du territoire à un niveau national, toutefois, comme nous l'avons vu, il est parfois compliqué de l'appliquer à un niveau local. Les PAU sont en effet difficiles à délimiter et obtenir un permis de construire en se basant seulement sur le RNU relève presque du miracle. Pour que le remplissage du dossier de demande de permis de construire soit plus simple pour vous, vous devez prendre en compte les autres documents d'urbanisme disponibles dans votre commune. En effet, au delà du fait que les données qu'ils contiennent sont essentielles et plus précises que celles du RNU, il faut bien noter que les tiers seront tout à fait en droit de baser un éventuel recours sur ces différents documents. Il vaut mieux prévenir ces derniers au maximum car un recours déposé devant le tribunal peut n'être traité qu'au bout de plusieurs mois, ce qui ralentirait considérablement votre projet. 

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La carte communale 

La carte communale est un document présent dans toutes les mairies de France ou presque, quelques exceptions existant encore. Ce document permet de vérifier la zone dans laquelle se trouve une parcelle avec plus de précision qu'en consultant le RNU. Malheureusement, en ce qui concerne les règles d'urbanisme, la carte communale ne vous sera pas d'une grande aide, vous devrez alors utiliser les règles du RNU, qui sont, rappelons-le, nationales et donc difficiles à appliquer. Il existe d'autres documents, plus complets et précis, que nous allons examiner maintenant. 

Le Plan d'Occupation des Sols 

Avant le PLU, il y avait le POS, un document créé dans le même but que le RNU, celui de limiter l'urbanisation sauvage en période d'après guerre. Le POS avait pour avantage d'être plus précis que le RNU mais il a peu à peu disparu depuis le début des années de 2000, avec l'arrivée d'un nouveau document, le PLU. Il convient en effet à l'heure actuelle de faire évoluer les documents d'urbanisme, les problématiques ne sont plus les mêmes qu'à l'époque et les règles qui étaient en vigueur autrefois doivent parfois être modifiées. 

Le Plan Local d'Urbanisme 

Le PLU a pour but de remplacer, à plus ou moins long terme, le POS. Rares sont les communes qui ne disposent pas à l'heure actuelle d'un PLU, seules les plus petites d'entre elles continuent d'exploiter la carte communale ainsi que le POS. Au sein du PLU, on trouve de nombreuses informations relatives aux constructions urbaines, comme par exemple la hauteur maximale de certains bâtiments dans des zones précises, le style architectural qu'ils doivent respecter, la distance qu'il convient de laisser entre deux bâtiments ou encore la surface constructible au sol nécessaire pour obtenir un permis de construire. De plus, vous pourrez consulter sur le PLU une carte de votre commune sur laquelle le territoire de celle-ci est divisé en différentes zones, le tout avec précision.

Ainsi, vous pourrez savoir si votre terrain est constructible ou non ou encore s'il va le devenir dans les prochains mois voir même les prochaines années. L'idéal serait que votre bien se trouve en zone  U, c'est à dire urbaine. Cela signifie que votre parcelle est déjà viabilisée, autrement dit qu'il y a un accès à l'eau, à l'électricité mais aussi aux voies de circulation. Si votre terrain est en zone AU, à urbaniser, il vous faudra patienter quelques temps avant de pouvoir obtenir votre permis de construire. En effet, des travaux doivent être réalisés pour que le terrain soit viable et puisse accueillir le chantier de construction dans de bonnes conditions. Placé en zone AU1, un terrain deviendra viable plus rapidement que s'il est en zone AU2 en raison de sa proximité avec un zone urbaine. Sachez que vous pouvez demander à la mairie ses projets en matière de viabilisation afin de connaître le temps qu'il vous faudra patienter pour exploiter tout le potentiel de votre bien. 

N'oubliez pas qu'il est tout à fait possible que votre terrain ne soit pas constructible et ne le devienne  peut-être jamais. S'il est en zone agricole ou forestière, vous pourrez éventuellement obtenir une dérogation si le bâtiment que vous souhaitez faire construire est indispensable à l'exploitation de vos parcelles, mais s'il est en zone naturelle ou sujettes aux risques naturels, vous ne pourrez pas faire construire dessus. 

Le plan cadastral 

Quels que soient les documents mis à votre disposition par votre mairie pour que vous puissiez réaliser votre demande de permis de construire, vous devrez prendre le temps de consulter le cadastre. Ce plan vous permettra de connaître avec précision les limites de votre bien et ainsi, vous pourrez en calculer la superficie, puis la surface constructible au sol. Il ne faut pas perdre de vue le fait qu'une parcelle peut se trouver dans différentes zones, il vous faudra alors aménager votre projet en fonction de la surface constructible disponible. 

Ne prenez pas pour acquises les limites actuelles de votre terrain, il se peut tout à fait qu'elles aient été placées au mauvais endroit et ne soient donc pas légales, même si les barrières qui le délimitent, par exemple, sont présentent depuis plusieurs décennies ce que vous pouvez tout à fait ignorer si vous possédez ce terrain depuis très longtemps par exemple.