Que sont les conditions suspensives ?

Voilà, vous avez trouvé le promoteur idéal, vous avez ensemble défini un prix de vente qui vous semble correct et vous vous apprêtez à signer une promesse unilatérale de vente. C’est le contrat traditionnellement utilisé par les promoteurs immobiliers avant que la vente ne soit définitivement signée. De nombreuses clauses vont être abordées dans ce contrat que vous devriez prendre soin de lire attentivement. Bien souvent, les propriétaires vont focaliser leur attention sur le prix affiché sur le formulaire sans forcément prendre le temps de lire tout le reste du document. C’est là une grave erreur, car personne ne va se charger de négocier pour vous les différents points abordés sur le contrat ! C’est bien pour cela que si vos connaissances juridiques en matière de droit immobilier sont minces, vous devriez absolument vous faire aider dans vos démarches. Une promesse unilatérale de vente est là pour protéger le promoteur, pas vos intérêts. Ce contrat va comporter des clauses dites suspensives, cela signifie que si dans les délais impartis, elles n’ont pas été levées, la vente peut très bien être annulée sans que vous touchiez un seul centime. Vous aurez beau montrer ce document à votre notaire, il ne pourra rien pour vous car cela n’est pas de son ressort. Ne pensez pas que vous êtes en train de réaliser une vente traditionnelle, car vendre à promoteur ne répond pas aux règles traditionnelles. Vous allez découvrir de nouveaux contrats, et si vous ne prêtez pas attention au moindre document que vous signez, cela peut rapidement vous porter préjudice.

Comment fonctionne une clause suspensive ?

Dans le contrat que vous allez signer, vous allez forcément trouver des clauses suspensives. Ne pensez pas qu’il s’agit seulement d’un peu de jargon juridique sans conséquences, au contraire ! Ces quelques lignes peuvent protéger totalement votre promoteur qui n’aura alors pas besoin de vous verser l’indemnité d’immobilisation de bien si jamais la vente devait ne pas se réaliser.

Une clause suspensive est une action qui, si elle n’est pas réalisée dans les délais notés à côté, va rendre caduque la vente. Le promoteur chercher à se protéger, il prend des risques financiers en vous proposant d’acheter votre terrain à un prix fixe car si jamais la vente devait souffrir de problèmes ou si des circonstances extérieures empêchaient le projet de se réaliser, il perdrait alors de l’argent. Le promoteur ne va en aucun cas réaliser une promesse de vente pour vous donner des droits, c’est pourquoi vous devez la lire attentivement. Une fois signée, vous ne pourrez plus revenir dessus, en revanche, vous pourrez perdre de l’argent.

Prenons un exemple fort simple : pour assurer ses arrières, le promoteur peut placer une clause suspensive de financement dans la promesse de vente. Cela signifie que si dans un délai donné, il n’a pas pu obtenir de financement correct, il peut soit annuler la vente, soit renégocier le prix. Dans un cas comme dans l’autre, vous l’aurez compris, vous ne serez pas gagnant malheureusement. C’est pourquoi il convient de relire attentivement le promesse unilatérale de vente avant de la signer. Si vous avez des doutes, vous pouvez demander conseil à un notaire ou mieux, à une société spécialisée dans ce type de ventes. Des experts vous aident alors du début à la fin des démarches et vous expliqueront ce que signifie chaque clause suspensive et ce qu’elle sous-entend. Ainsi, vous pourrez en discuter par la suite avec le promoteur et tenter de négocier, que ce soit au niveau des délais ou des conditions. Notez que plus un délai est long, plus vous avez de chances de voir la clause être levée, mais ce n’est pas toujours un avantage.

Quelles sont les clauses suspensives les plus connues ?

Dans le secteur de l’immobilier, les promoteurs sont des professionnels habitués à rédiger des contrats limitant les risques qu’ils vont prendre. Afin d’assurer leurs arrières, ils vont apposer certaines clauses de manière récurrente, l’une d’elle étant l’obtention du permis de construire pour une surface donnée. En d’autres mots, le promoteur a évalué le potentiel constructible de votre terrain et à l’aide du PLU, il a tracé les ligne d’un projet qui va prendre place sur une certaine superficie au sol. Il va donc tenter d’obtenir un permis de construire auprès de la mairie pour cette fameuse superficie, étant donné que du projet final découle le prix d’achat de votre terrain. Si jamais la mairie refuse d’octroyer le permis de construire, le promoteur est en droit de renégocier le prix du bien ou de tout simplement annuler la vente, tout dépend la façon dont vous aurez négocié les conditions suspensives.

Une autre clause souvent abordée est celle du financement. Pour que son projet voit le jour, le promoteur va avoir besoin de fonds, naturellement. Les grosses sociétés disposent bien souvent d’une trésorerie dédiée aux nouveaux projets, et dans ce cas, le promoteur avec qui vous traitez devra présenter son projet devant ses supérieur pour obtenir de l’argent. En revanche, si le promoteur est issu d’une petite compagnie, il va très certainement devoir emprunter de l’argent à une banque. Le dossier à monter va se révéler conséquent et les démarches longues. C’est en partie pour cela que vous devez faire affaire avec un promoteur fiable, qui n’a jamais, dans le passé, eu de soucis pour obtenir un financement !

Parmi les autres conditions suspensives, on en trouve souvent qui sont relatives à la pollution des sols, à la découverte de sites archéologiques ou encore à la présence d’amiante dans les sols ou les bâtiments présents sur le terrain. Toutes ces situations vont entraîner de lourds frais pour le promoteur, c’est pourquoi il se réserve le droit de renégocier le prix de vente si jamais une de ces conditions venait à se réaliser. Cela pourrait vous faire perdre beaucoup d’argent, mais n’oubliez pas que le promoteur vous offre au départ une somme plus importante que celle d’un particulier. Or dans les deux situations, les frais liés à l’éradication de la pollution par exemple seront semblables. C’est donc à vous de voir dans quelle situation vous êtes le moins perdant.

Comment lever une clause suspensive ?

Des délais vont être apposés pour chaque condition, et selon cette dernière, mieux vaut qu’ils soient plus ou moins longs. Par exemple, dans le cas de la pollution : plus le délai est court, plus les chances de la voir se réaliser vont être faibles. Il est donc dans votre intérêt qu’elle soit levée très rapidement, c’est à dire qu’elle soit annulée. En revanche, en ce qui concerne le délai relatif à l’obtention du permis de construire, mieux vaut qu’il soit trop long que pas assez ! Cela laisse plus de temps au promoteur pour faire une demande ou modifier quelques points de son projet si jamais la première demande est refusée.

Il se peut qu’un promoteur décide de conditions qui vont en réalité se révéler caduques, pour des raisons extérieures ou encore parce qu’il ne vous a pas fait parvenir le dossier en temps et en heures. Dans ce cas, plusieurs choix vont s’offrir à vous, car le promoteur n’a pas le droit de ne pas vous tenir informé des avancées d’une condition. S’il ne respecte pas ses devoirs, vous pouvez :

• faire le choix de ne pas lever la condition, notamment si les explications données par la suite par le promoteur vous ont semblé convaincantes. Il doit être en mesure de vous apporter des preuves expliquant clairement pourquoi une condition n’a pas pu être levée ou pourquoi il ne vous a pas tenu informé plus tôt.
• faire le choix de lever la condition et de laisser tomber la vente. La condition ne vous semble pas valable et vous êtes tout à fait en droit de ne pas chercher à poursuivre la démarche de vente avec ce promoteur en particulier.
• continuer les démarches avec ce promoteur une fois qu’il aura levé la condition dans le but de ne pas vous voir partir. Il va en quelque sorte sacrifier une de ses défenses pour ne pas perdre un contrat avantageux pour lui.

Ce choix va être réalisé en fonction de vos attentes et de la confiance que vous allez être capable de placer dans le promoteur par la suite. Ses explications doivent être valables, autrement, vous êtes en droit de ne pas les accepter et de vous rétracter. Dans le cas présent, l’aide d’une personne extérieure à la vente peut vous être précieuse pour vous permettre de faire un choix éclairé. Il serait regrettable que votre affaire se termine mal à cause d’un manque de communication ou de compréhension. 

Comment négocier les clauses suspensives ?

La meilleure solution pour négocier les clauses suspensives, c’est de laisser les promoteurs en concurrence. Vous allez sans doute être tenté de perdre contact avec les promoteurs que vous n’aurez pas retenu en vous basant sur l’offre financière qu’ils vous auront fait en premier lieu. Pourtant, ce n’est pas seulement en fonction du prix qu’un promoteur va indiquer sur la promesse de vente que vous devriez faire votre choix, mais en observant les clauses suspensives. Ces dernières peuvent très bien guider votre choix car ce sont elles qui vont induire la suite de la vente. Essayez de mettre en concurrence les promoteurs à ce propos, vous pourriez bien réussir à négocier un contrat des plus avantageux pour vous !

Une fois que tous les promoteurs auront joué cartes sur table à ce niveau, vous pourrez demander à une tierce personne de vous expliciter les différentes conditions si cela vous semble nécessaire et de vous indiquer celles qui seraient les plus intéressantes pour vous.

Se faire accompagner pour ne pas être surpris par les clauses suspensives

Il n’est malheureusement pas rare de voir des propriétaires être surpris par des clauses suspensives qu’ils n’avaient pas détecté au premier abord. Ils se retrouvent devant le fait accompli et se rendent compte que non seulement ils ont perdu de longs mois, mais en plus de cela, ils ne seront pas indemnisés pour l’immobilisation de leur bien.

Pour éviter que cette situation ne se produise, il est de bon ton de contacter une agence qui servira d’intermédiaire et de traducteur entre vous et le promoteur. Vous pourrez ainsi accéder à un contrat décrypté et négocier les conditions suspensives de la meilleure façon. Un expert pourra aussi vous indiquer les délais les plus logiques et courants pour les conditions qui ne pourraient pas être levées afin que vous ne soyez pas surpris et que vous ayez le temps, de votre côté, de préparer un plan B si besoin.

Retenez que le choix d’un bon promoteur est primordial pour que la levée de certaines clauses soit presque assurée dès la signature du contrat.