- En France, vous ne pouvez disposer de votre terrain comme bon vous semble. Par exemple, si vous souhaitez faire construire un ou plusieurs bâtiments, il est nécessaire de réaliser une demande de permis de construire. Ce dossier demandera l'intervention de différents professionnels de l'immobilier, que ce soit pour analyser les données du plan cadastral ou pour réaliser les plans à diverses échelles des futurs bâtiments. Une fois tous les éléments réunis, il faudra transmettre la demande à la mairie qui l'analysera en profondeur et décidera ou non de vous accorder un permis de construire.
Il est toutefois important de noter que ce n'est pas parce que vous détenez le fameux sésame que vous êtes définitivement à l'abri d'une annulation du permis de construire. En effet, il existe en France la possibilité pour les tiers ainsi que pour plusieurs personnalités politiques de déposer un recours à l'encontre de votre permis de construire. Il leur faudra alors avancer des preuves pour justifier d'une irrégularité dans la demande ou encore prouver que les bâtiments qui doivent être construits vont faire perdre de la valeur à ceux déjà présents dans un certain périmètre.
Si certaines procédures peuvent être rapides, ce n'est pas le cas de toutes, un recours devant le tribunal administratif par exemple peut s'éterniser durant de nombreux mois et mettre en péril votre projet immobilier selon si vous faites le choix de lancer ou non les travaux en même temps.
Sachez que si vous prenez la décision de commencer la construction des bâtiments alors qu'un recours a été déposé, vous pourrez être amené à subir différentes sanctions par la suite si jamais le recours est avéré. Pour éviter que cela se produise, il vaut mieux prendre le temps de réaliser une demande de permis de construire qui réponde à toutes les directives présentes dans les documents d'urbanisme. Pour cela, vous pouvez faire appel à un professionnel qui se chargera de vous aider du mieux possible pour que votre projet se déroule à la perfection.
Qu'est-ce qu'un permis de construire purgé ?
On dit d'un permis de construire qu'il est purgé à partir du moment où les recours sont tous déboutés et où il n'est plus possible d'en déposer de nouveaux. Cela peut demander de quelques mois à plus d'un an avant que le permis soit purgé, c'est pourquoi il est intéressant de prévenir les recours plutôt que de les subir. Dans tous les cas, vous devez savoir que plusieurs personnes peuvent déposer un recours et elles ne sont pas toutes soumises aux mêmes délais. Pour les prévenir, vous devrez réaliser une demande de permis de construire qui suivra à la lettre les directives des documents dont nous allons parler maintenant.
La demande de permis de construire
La première chose à faire est de demander à votre mairie la liste de tous les documents qui doivent être rassemblés et complétés dans le cadre d'une demande de permis de construire. Vous trouverez cette liste ainsi que le dossier à compléter sur Internet, mais vous pouvez profiter d'une visite dans la mairie dont dépend votre terrain pour demander quelques informations sur ce dernier. Ce sera également le moment parfait pour demander un certificat d'urbanisme.
PLU
Le premier document que vous devrez consulter est le Plan Local d'Urbanisme, il est disponible dans la plupart des mairies de France. Il remplace le POS depuis quelques années, ce qui est appréciable puisqu'il s'avère très précis et adapté à la commune et à ses spécificités. Le PLU est en effet un document réalisé pour une lecture locale ce qui va être un avantage puisque c'est en son sein que vous découvrirez si votre parcelle est ou non constructible.
On trouve en effet au sein du PLU une carte représentant le territoire de la commune, ce dernier étant découpé en zones dans lesquelles se trouvent des terrains qui vont être constructibles et d'autres qui ne le seront pas.
Si vous souhaitez faire construire un bâtiment, quel qu'il soit, vous devez vérifier que votre terrain se trouve en zone constructible, qui sera notée comme étant une zone U sur le plan du PLU. Cette zone regroupe les terrains qui sont à la fois constructibles légalement et dans les faits, c'est à dire que la nature du sol n'est pas un obstacle à la construction de biens et que les raccordements nécessaires ont déjà été effectués.
Si ces raccordements ne sont pas encore réalisés, votre terrain peut se trouver en zone AU, ou à urbaniser. Dans ce cas, vous devrez patienter quelques mois voire même quelques années avant de vous lancer dans des travaux de construction. Selon si votre parcelle est plus ou moins proche d'une zone urbaine, elle sera viabilisée plus ou moins rapidement. Vous pouvez vous enquérir des projets de la mairie en la matière.
Il existe également, comme cela fut dit rapidement auparavant, des zones au sein desquelles il n'est pas possible de faire construire. Ce sont les zones agricoles, naturelles et forestières. Seuls des bâtiments utiles à l'exploitation des parcelles peuvent être construits dans le premier et le troisième cas, sous réserve que le projet soit accepté par la mairie. Le but de l’État en procédant ainsi est de préserver les zones agricoles qui représentent une partie non négligeable de l'économie du pays, ainsi que les zones naturelles qui font partie intégrante du patrimoine national.
Le PLU a une autre utilité et non des moindres, celle de réglementer la nature des constructions ainsi que leur aspect. En effet, certains quartiers par exemple sont construits dans un style architectural bien particulier qui devra être respecté sur les plans fournis dans la demande de permis de construire. De plus, le PLU indique la distance minimale devant être respectée entre les bâtiments à venir et ceux déjà en place sur les terrains voisins, pour respecter une notion d'intimité notamment. Enfin, on notera que la hauteur maximale des bâtiments peut également être soumise à des restrictions dans le PLU, si un lieu naturel d'exception se trouve à proximité ou encore pour respecter une certaine uniformité dans un quartier, un village ou autre.
POS
Le Plan d'Occupation des Sols est un document relativement ancien instauré pour limiter l'urbanisation sauvage durant la deuxième moitié du XXè siècle. Aujourd'hui, il est considéré comme obsolète car trop peu précis au niveau local mais il est encore disponible dans certaines mairies dans le cas de petites communes n'ayant pas l'utilité d'un PLU. Avec l'apparition des communes nouvelles, le POS est encore plus voué à disparaître, remplacé par le PLUi. Toutefois, notez bien que vous devrez prendre en considération les données qu'il contient s'il s'agit d'un des documents de référence car un recours peut tout à fait être fondé à partir des directives qu'il contient.
Cadastre
Le plan cadastral va se révéler être un document indispensable lors de la réalisation de votre demande de permis de construire. Il faudra très certainement faire intervenir un géomètre afin qu'il puise baliser votre terrain en fonction des limites officielles données par le plan cadastral. Il arrive en effet, parfois, que des barrières aient été dressées autour d'un terrain, faisant office de limites durant plusieurs années. Si elles ne sont pas installées avec précision, cela impactera votre demande de permis de construire et peut mener à une réponse négative, ce qui vous ferait perdre du temps. Autrement, si la mairie ne s'apercevait pas de cette erreur et répondait positivement à votre demande, vos voisins seraient alors en mesure de déposer un recours en se basant sur cette donnée.
Carte communale
Comme pour le POS, la carte communale est un document peu exploité à l'heure actuelle. Il faudra toutefois la prendre en considération si jamais votre commune ne dispose pas d'un PLU, les données qu'elle contient pouvant être utilisées lors de votre demande de permis de construire.
Un permis qui devient légal et impossible à attaquer
En prenant le temps de consulter tous les documents présentés auparavant ainsi que des documents annexes relatifs aux zones dangereuses ou encore à la présence de carrières dans les environs, vous réduisez les risques de subir un recours à l'encontre de votre permis de construire. Toutefois, il ne faut pas oublier que certains tiers peuvent déposer un recours abusif qui, bien qu'annulé au final, peut vous faire perdre du temps inutilement. C'est pourquoi il est important de prendre le temps de dialoguer avec les voisins afin de les prévenir des travaux à venir, la conciliation étant toujours plus simple que l'opposition.
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Quels sont les différents types de recours possibles ?
Les tiers ne sont pas les seuls à pouvoir déposer un recours contre votre permis de construire, certaines personnalités politiques comme le maire et le préfet peuvent également en déposer un, en se basant sur des faits parfois différents. Les conditions pour déposer un recours ne sont pas les mêmes dans tous les cas.
Le recours des tiers
Un tiers souhaitant déposer un recours devra le faire dans les deux mois suivant l'affichage officiel du permis de construire sur le terrain où seront effectués par la suite les travaux. Il devra apporter des preuves pour appuyer son recours en se basant par exemple sur la baisse de la valeur de son propre bien ou encore en mettant en avant une nuisance ou un non respect de certains documents d'urbanisme. Ce recours sera examiné par le maire sous deux mois. S'il invalide le recours, le tiers peut tout à fait porter celui-ci devant le tribunal administratif, il faudra alors patienter jusqu'à 18 mois pour voir l'affaire être traitée.
Le recours du maire
Il est rare que le maire soit la personne à l'origine d'un recours puisqu'il est également la personne qui délivre le permis de construire. Toutefois, il peut arriver qu'il passe à côté d'une information primordiale dans la demande de permis de construire et s'en rende compte par la suite. Il a alors la possibilité de retirer le permis de construire et ce dans les trois mois suivant la délivrance de ce dernier.
Le recours du préfet
Enfin, il est important de noter que le préfet est également en droit de suspendre un permis de construire, en se basant à la fois sur les documents d'urbanisme et sur le code de l'urbanisme. La façon dont est calculé le délai lié au recours diverge de celle utilisée dans les deux cas précédents. En effet, le préfet va disposer de deux mois à compter non pas du moment où le permis est délivré et affiché mais à partir du moment où le dossier lui est transmis. Prenez donc garde à bien demander à la mairie à quel moment elle a transmis votre dossier, cela vous permettra de faire des projets plus solides en ce qui concerne le chantier, puisque vous connaîtrez la date à partir de laquelle le permis est supposé être purgé.
Les conséquences lorsqu'un recours est avéré
Malgré toutes vos précautions, il se peut qu'un recours soit avéré, plusieurs cas sont alors à envisager.
Des dommages et intérêts à verser
Si vous avez déjà achevé la construction des bâtiments, vous devrez parfois verser des dommages et intérêts aux tiers qui sont lésés. Ils seront calculés en fonction du préjudice subi et peuvent parfois se révéler très importants, mettant à mal votre situation financière.
Des modifications à réaliser
Si les travaux n'ont pas commencé, ne sont pas achevés ou si cela est possible, il se peut que vous deviez réaliser des modifications sur les bâtiments. Ces dernières devront être faites dans un certain laps de temps qui sera décidé par le tribunal administratif.
Un chantier qui doit être annulé
Dans le cas où les travaux n'ont pas encore commencé, si le maire ou le préfet font le choix de vous retirer le permis de construire, vous devrez tout simplement annuler le chantier jusqu'à l'obtention d'un nouveau permis de construire respectant les différentes règles situées dans les documents d'urbanisme.
Un bâtiment qui sera détruit
Cela arrive rarement mais il se peut que la destruction totale du ou des bâtiments construits vous soit demandée. Cela peut notamment être le cas si une fraude est avérée par exemple.