Ce n'est pas parce qu'un terrain vous appartient que vous pouvez en disposez comme vous le souhaitez. Il est en effet nécessaire de prendre en compte les dispositions prises à travers différents documents, qu'ils soient à portée nationale ou locale. Pour les consulter, vous devrez soit vous rendre dans la mairie dont dépend le terrain en question, soit passer par Internet. Le plan cadastral par exemple est bien souvent présent sur le site officiel de la mairie ou encore sur le site national qui référence tous les cadastres de France.
Il existe différents types de terrains, comme nous le verrons par la suite. Leur nature n'est pas figée, cela signifie qu'elle peut être amenée à changer au cours des années à venir. Un terrain situé en zone à urbaniser finira certainement par être placé en zone urbaine, la question étant de savoir dans combien de temps. Notez qu'il est important d'instaurer un dialogue avec la mairie afin d'en savoir plus sur leurs projets en matière d'urbanisation. Cela sera également utile si vous décidez de faire une demande de révision du PLU par exemple, dans le but d'accélérer la procédure visant à rendre le terrain viable.
Il faut savoir que même si le Plan Local d'Urbanisme, le Règlement National d'Urbanisme, le cadastre et la carte communale sont les documents les plus courants et les plus importants, d'autres données sont présentes dans des documents annexes. Elles doivent être prises en compte au moment de réaliser une demande de permis de construire par exemple.
Qu'est-ce que le RNU ?
Le Règlement National d'Urbanisme est l'un des plus anciens documents voués à réglementer les constructions sur le sol français. En effet, après la Seconde Guerre mondiale, il a fallu reconstruire dans de nombreuses régions de France les bâtiments ayant été détruits sous les bombardements par exemple. De plus, la fin de la guerre annonçait une hausse de la natalité et dans un futur plus ou moins proche, une augmentation importante de la population. Pour répondre aux différentes demandes, aussi bien au niveau des logements que des usines ou encore des magasins, l’État a décidé de créer le RNU. Celui-ci avait alors pour but de limiter l'urbanisation sauvage, qui aurait entraîné une hausse du nombre de bâtiments insalubres par exemple. De plus, le risque était de voir les villes se développer au dépend des plus petits villages. Le RNU servait alors à classer les terrains en fonction de leur situation géographique. Certains devenaient constructibles, entièrement ou en partie, d'autres non. Des données annexes étaient utilisées pour réaliser les plans, comme la présence de bâtiments dangereux dans les alentours. Toutefois, le RNU a rapidement montré ses limites. En raison de sa portée nationale, il n'était guère assez précis pour être appliqué correctement au niveau local, les Parties Actuellement Urbanisées (PAU) étant difficiles à définir sur une échelle aussi importante. De plus, ces dernières étant à l'appréciation de la mairie et de la justice, il devenait complexe pour les autorités locales de trouver un terrain d'entente avec les propriétaires qui peinaient à trouver une explication rationnelle lorsqu'un permis de construire leur était refusé. C'est pour toutes ces raisons que par la suite, le RNU s'est trouvé complété par d'autres documents plus précis et plus à même de répondre aux problématiques locales.
Les règles établies par le RNU
Le RNU va se révéler utile afin de connaître la nature de votre terrain, en fonction de sa viabilité par exemple. De plus, les zones protégées vont apparaître sur ce document, à savoir les zones forestières, agricoles et naturelles. Il sera également possible de prendre connaissance de la distance minimale qui doit être respectée entre les différents bâtiments, mais encore une fois, vous devrez vous renseigner auprès de la mairie des spécificités propres à la commune. Enfin, sachez que certaines zones vont être déclarées non constructibles au niveau national, par exemple parce qu'elles sont inondables.
Les circonstances dans lesquelles le RNU est appliqué
Il arrive que le RNU soit le document de référence principal d'une commune, lorsque celle-ci ne dispose ni d'un POS ni d'un PLU par exemple. Cela demeure rare et survient surtout dans le cas où la commune est de petite taille. Notez bien que lors de la réalisation de votre demande de permis de construire, vous devrez prendre en compte les informations présentes sur le RNU même si la commune est dotée d'un PLU. En effet, les tiers peuvent utiliser le RNU pour déposer un recours, il vaut donc mieux limiter les risques en notant toutes les données qui vous sont proposées. Sachez que si vous craignez de commettre un impair en réalisant votre demande, l'idéal est de faire appel à un professionnel qui se chargera pour vous de compléter le dossier. Certaines données peuvent être difficiles à lire et à analyser, c'est pourquoi une aide extérieure vous sera profitable.
Des directives qui viennent compléter le RNU
Chaque demande de permis de construire va être minutieusement étudiée et doit remplir différents critères. Elle doit par exemple prendre en compte les documents d'urbanisme majeurs, comme le RNU, le PLU ou encore le POS dans certains cas, mais aussi des documents annexes, comme ceux que nous allons aborder maintenant.
Les directives territoriales d'aménagement
C'est au niveau national que ces directives vont être établies. Elles vont concerner les bâtiments de grande ampleur, comme les ponts et les lignes ferroviaires, mais pas seulement. Certaines données sont en effet relatives à la protection de l'environnement et de certains paysages. Il est important de les consulter car en fonction de la nature du bâtiment que vous souhaitez construire, elles peuvent avoir un impact sur votre demande de permis de construire.
Les sites Natura 2000
Encore une fois, les espaces naturels vont être protégés par une réglementation très stricte. Ici, ce sont les zones reconnues pour la fragilité des espèces qu'elles abritent qui sont concernées. Si certaines zones sont sous-marines, d'autres sont terrestres et concernent donc directement vos plans. En effet, si votre terrain se trouve, en totalité ou en partie, dans une zone classée par Natura 2000, vous ne pourrez pas le rendre constructible. Nombreux sont les espaces naturels qui ont été détruits par l'Homme au cours des dernières décennies, le but est ici de préserver ceux qui restent, puisqu'ils font partie intégrante du patrimoine français.
Les plans de carrières souterraines
Les carrières ne sont pas toujours répertoriées correctement par les autorités locales. Il arrive qu'un propriétaire se rende compte de la présence d'une carrière, autrement dit une grotte, sous son terrain au moment où il souhaite faire construire sur ce dernier. Dans ce cas, il faudra s'en remettre au bureau chargé de les répertorier. Des experts viendront réaliser diverses études afin de rédiger un certificat permettant ou non des travaux d'urbanisation sur le terrain, en fonction des risques liés à la présence de la carrière. Avant d'acheter un terrain, prenez le temps de consulter le plan qui recense les différentes carrières présentes sur le territoire de la commune, cela vous évitera bien des déboires par la suite.
Les cartes qui notifient les risques naturels et les PPRI
Dans le cas des zones exposées aux risques naturels, c'est le préfet qui établit les plans et les transmet par la suite aux maires qui dépendent de lui. Les risques naturels sont définis avec précision, les inondations et les éboulements étant ceux que l'on rencontre le plus souvent sur ces cartes. Il est important de noter qu'en aucun cas, vous ne pourrez obtenir un permis de construire pour un terrain situé dans une telle zone, des vies humaines étant alors en jeu.
Les schémas relatifs à l'accueil des gens du voyage
Dans chaque département, il existe des zones dédiées à l'accueil des gens du voyage. Par conséquent, si vous possédez un terrain qui se trouve à proximité directe de l'une de ces zones, il se peut que vous ayez des difficultés à obtenir un permis de construire, il faudra donc vous en remettre à votre commune pour obtenir des données supplémentaires.
Les périmètres d'exposition aux risques
Juridiquement, votre terrain peut tout à fait être constructible jusqu'au moment où se pose la question du périmètre de sécurité d'exposition aux risques. Ces derniers peuvent être de différentes natures : les bâtiments traitant des déchets nucléaires par exemple représentent un risque pour la santé des êtres humains, c'est pourquoi un périmètre de sécurité est créé tout autour, au sein duquel il ne sera pas possible de faire construire. Une usine qui fabrique des explosifs va également faire l'objet d'un périmètre de sécurité, de même qu'une usine de traitement des déchets ou encore une station d'épuration. Il convient par conséquent de prendre en compte les informations délivrées par la mairie en ce qui concerne les futurs projets d'aménagement du territoire, certains permis de construire pouvant déjà avoir été délivrés pour ces bâtiments.
Recevez une estimation gratuite de votre terrain
Contactez-nous dès aujourd'hui pour obtenir les informations dont vous avez
besoin pour vous aider à vendre votre terrain
Des documents qui priment sur le RNU
Comme nous l'avons vu dans la partie qui lui est consacrée, le RNU va être appliqué principalement dans les communes qui ne sont pas dotées de documents plus récents ou précis. Les PAU ne sont pas assez bien détaillées pour être utilisées au niveau local, c'est pourquoi il vous faudra prendre en considération les documents qui vont suivre.
Le Plan Local d'Urbanisme
Il y a de fortes chances pour que vous soyez confronté au PLU durant vos recherches, il remplace aujourd'hui le Plan d'Occupation des Sols et s'avère très précis au niveau local puisque rédigé par et pour la commune, en prenant naturellement en compte les directives nationales. On peut dire que le PLU va reprendre les données du RNU et les approfondir afin qu'elles correspondent aux spécificités locales. Au sein du PLU, vous trouverez de très nombreuses informations concernant les bâtiments qui pourront être construits, de leur nature à leur hauteur en passant par leur style architectural par exemple. L'un des points clés du PLU est sans doute la carte qui divise le territoire de chaque commune en différentes zones, certaines constructibles, d'autres non. On trouvera notamment les zones U, autrement dit les zones urbaines, qui sont constituées de terrains constructibles et déjà viabilisés. Il sera plus simple d'obtenir un permis de construire lié à un tel terrain que pour une parcelle située en zone AU, ou à urbaniser. Un terrain placé en zone AU va devenir constructible légalement et dans les faits dans un futur plus ou moins proche. Il faudra peut-être entamer des négociations avec la mairie pour faire réviser le PLU, mais sachez que si le terrain en zone AU2, ce sera très compliqué puisque les travaux à effectuer pour le rendre viable seront plus importants en raison de sa position géographique. En revanche, un terrain en zone AU1 a plus de chances d'être viabilisé rapidement en raison de sa proximité avec une zone U. Les zones A et N, agricoles et naturelles, sont protégées au niveau national comme local. Il sera possible d'obtenir un permis de construire seulement si le bâtiment est indispensable à l'exploitation de la parcelle, autrement dit, vous pourrez faire construire un hangar par exemple.
Le Plan d'Occupation des Sols
Le POS est un document ancien dont la valeur est moindre à l'heure actuelle puisqu'il a été remplacé dans la plupart des communes par le PLU. On y trouve le même type de données mais elles y sont moins détaillées. Il convient d'utiliser la carte communale en plus du POS pour effectuer une demande de permis de construire.
Le certificat local d'urbanisme
Vous pouvez demander à votre commune qu'elle vous transmette un certificat local d'urbanisme relatif à votre terrain. Sur ce document, vous trouverez de nombreuses données qui vous permettront d'en apprendre plus quant à la nature de votre bien par exemple. De plus, le certificat est un document qui peut être utilisé dans le cadre de la rédaction d'un dossier de demande de permis de construire, il convient donc de le conserver précieusement.