Lorsque l’on vend à un promoteur, on s’engage dans une transaction qui va prendre plusieurs mois avant d’être conclue. En effet, le promoteur va devoir effectuer, de son côté, de nombreuses démarches administratives, en plus de monter des dossiers conséquents à présenter aux banques et aux autorités locales. Ces dernières sont compétentes pour octroyer un permis de construire, ce qui est l’objectif du promoteur immobilier. Toutefois, une fois qu’il l’aura entre les mains, le promoteur devra encore patienter un peu, et vous aussi par la même occasion.
Les habitants de la commune sont en droit de déposer des recours contre le projet, notamment s’ils ont en leur possession des arguments concrets et recevables. Cela signifie que le promoteur va attendre que les délais associés aux recours arrivent à leur terme pour débuter les travaux de construction. Vous ne pourrez, de votre côté, toucher votre argent qu’une fois le permis de construire purgé de ses recours.
C’est en grande partie à cause de ces délais que le promoteur va vous faire une offre intéressante. En plus de cela, vous pouvez vous assurer de bénéficier d’un dédommagement dans le cas où le promoteur ne pourrait, au final, plus acheter votre bien. Cela vous évitera de perdre de longs mois pour, au final, ne rien toucher du tout.
Pour vous préparer au mieux à une vente à un promoteur immobilier, nous avons conçu pour vous toute une série d’articles en ce sens. Aujourd’hui, nous allons aborder le permis de construire purgé, qui symbolise la dernière étape avant la vente effective.
En quoi consiste le permis de construire ?
Si vous envisagez de faire construire ou même de modifier voire agrandir votre maison, vous devez être muni d’un permis de construire. Il en va de même pour le promoteur qui, dans son cas, va mener à bien un projet immobilier du début à la fin. Ce professionnel de l’immobilier va commencer par raser tout ce qui se trouve sur le terrain avant d’y bâtir des bâtiments neufs. Pour cela, il aura naturellement besoin du permis de construire, délivré par la mairie. Toutefois, il va sans dire que ce précieux document ne va pas s’obtenir sur simple demande orale.
Un dossier complet doit être réalisé afin que la mairie puisse se pencher sur les tenants et aboutissants du projet. Des plans vont être dessinés, des mesures prises, etc. Le dossier doit être créé en tenant compte des réglementations locales et surtout du PLU. C’est au sein de ce document que le promoteur va trouver une grande partie des règles locales. Ces dernières vont concerner la surface constructible de chaque terrain, avec le coefficient de constructibilité, mais aussi le style architectural du bâtiment, sa hauteur, etc. La mairie va analyser chaque donnée du PLU afin de se prémunir contre les éventuels recours des habitants de la commune.
Les délais liés à l’obtention du permis de construire sont variables, ils peuvent aller de quelques semaines dans les petites communes rurales à plusieurs mois dans les grandes agglomérations. En effet, dans ces dernières, les réglementations sont plus strictes et les demandes à analyser plus nombreuses. Toutefois, notez bien que le propriétaire du terrain n’est pas le seul à pouvoir demander un permis de construire. Cela explique le fait que le promoteur, en tant que potentiel futur propriétaire, puisse également réaliser cette action.
Quel est le but des délais de recours ?
Vous pensez peut-être que le plus dur est passé une fois que le promoteur a obtenu son permis de construire. Malheureusement, il existe une dernière étape à franchir, qui va mener à un permis de construire purgé : les recours. Si les personnes vivant à proximité de l’emplacement sur lequel se tiendra le projet du promoteur veulent protester, c’est à ce moment qu’elles vont pouvoir le faire.
Les individus vont se rendre en mairie pour déposer leur recours, armés d’arguments solides pour être entendus. La mairie va examiner le recours et s’il est jugé recevable, elle va retirer le permis de construire qu’elle avait auparavant octroyé. Cette action n’est possible que si le recours est jugé valide, car la mairie ne peut retirer un permis de construire à sa guise, elle doit fournir un justificatif précis. Si elle estime que le recours n’est pas valable, il se peut que l’affaire soit portée devant le tribunal administratif par les citoyens qui tentent de faire annuler le permis de construire.
Si le tribunal prend l’affaire en main, il va examiner à son tour tous les éléments du dossier relatif à la demande de permis de construire et les arguments de ceux qui ont déposé le recours. Dans le cas où une irrégularité est constatée, le tribunal peut obliger la mairie à supprimer le permis de construire. Si jamais il s’avère que certains élus ont touchés des dessous de table ou ont fermé les yeux sur des irrégularités, les condamnations peuvent être plus ou moins importantes.
On peut retenir deux situations exceptionnelles lorsque l’on parle de recours. Dans le premier cas, un compromis peut être trouvé entre le promoteur, le propriétaire et la personne souhaitant déposer un recours. Cela évitera au projet d’être stoppé durant de longs mois, surtout si le désaccord porte sur un élément qui peut être modifié sans peine. Dans le second cas, le promoteur aura affaire à des citoyens avides de gagner de l’argent facilement. En effet, il arrive que des promoteurs, pour ne pas perdre un temps précieux en procédures judiciaires, rémunèrent les porteurs du recours. Des personnes malintentionnées peuvent tout à fait déposer un recours uniquement dans ce but, même si elles sont plutôt rares.
Quels sont les délais à respecter pour déposer un recours ?
Afin d’éviter que le promoteur n’attende des mois avant de lancer les travaux, il existe des restrictions temporelles par rapport au dépôt d’un recours. Pour qu’un permis soit dit purgé, il faut patienter deux mois à compter du moment où il a été affiché sur le terrain accueillant le futur projet. Toutefois, il faudra de nombreux mois supplémentaires pour que le conflit soit réglé, notamment si l’affaire est portée devant les tribunaux.
Un recours n’est pas une procédure simple à engager. Un dossier solide doit être constitué et les pièces à apporter comme justifications sont nombreuses. Il faut bénéficier de quelques connaissances juridiques pour s’engager dans une telle affaire.
Quand les voisins s’en mêlent
Dans la plupart des cas, ce sont des voisins directs du terrain sur lequel le projet va prendre place qui vont déposer un recours. En effet, pour que ce dernier soit recevable, il doit être justifié. Divers arguments peuvent être employés par les citoyens qui déposent un recours.
On note par exemple que certains quartiers sont plus côtés que d’autres. Si un immeuble devait être construit au milieu de résidences de luxe dont le charme et l’architecture sont notables, la perte financière pourrait être importante pour les propriétaires. En effet, il faut savoir que la valeur d’une habitation dépend en partie des bâtiments qui l’entourent.
Certains voisins peuvent s’être penchés sur le dossier de demande de permis de construire, en consultant notamment le PLU. Ils peuvent ensuite mettre en avant le fait que certains points de ce document de référence ne sont pas respectés. En conséquence, la mairie devra peut-être réévaluer son expertise. Les voisins peuvent s’appuyer sur la surface constructible maximale autorisée, la distance à respecter entre les différentes propriétés et bien d’autres points pour faire valoir leurs droits.
Normalement, un promoteur consciencieux ne fera pas l’erreur de ne pas respecter le PLU. C’est pour cela que le choix de votre promoteur va être très important, au risque de vous faire perdre du temps dans le cas où votre terrain ne serait pas assez qualifié. Pour éviter de vivre une telle mésaventure, n’hésitez pas à prendre contact avec un cabinet spécialisé dans la mise en relation entre les promoteurs et les particuliers. Cela vous évitera de perdre de l’argent.
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Un recours qui peut être initié par la mairie elle-même
En théorie, une fois qu’elle a octroyé un permis de construire, la mairie ne peut l’enlever. Il lui faut une raison valable pour annuler un document qu’elle a elle-même validé. Dans le cas où, dans les semaines voire les trois mois qui suivent l’acceptation du permis de construire, les autorités locales se rendent compte d’un défaut dans le dossier, elles peuvent appliquer le retrait administratif. En contactant la préfecture, la mairie demande une seconde expertise du dossier. Si une irrégularité s’avère être présente d’une façon ou d’une autre, la préfecture obligera la mairie à retirer le permis de construire.
Il faut noter que si les citoyens peuvent déposer un recours dans les deux mois qui suivent l’affichage du permis de construire, la mairie peut effectuer un retrait administratif durant trois mois. Cela représente un manque à gagner pour le promoteur, certes, mais en entamant les travaux avant que le permis ne soit purgé, il s’expose à quelques risques. En effet, une fois les travaux lancés, le promoteur devra régler de nombreuses factures. Si les autorités décident de supprimer le permis de construire, le promoteur risque alors de gros ennuis financiers. Cela explique le fait que de nombreux promoteurs attendent que le permis soit purgé avant de signer l’achat du terrain et de débuter le chantier.
Un promoteur immobilier qualifié pour un permis de construire légal
Si vous souhaitez vendre un bien immobilier dans les meilleures conditions possibles, le mieux est de vous en remettre à un promoteur immobilier de votre région. En effet, ce professionnel est habitué à constituer des dossiers pour demander des permis de construire. Il connaît les enjeux d’une telle démarche et va tout faire pour que les recours ne soient pas recevables puisque les réglementations auront été respectées.
Il faut savoir que si le tribunal administratif estime qu’un recours est recevable, deux situations peuvent se produire. Dans le pire des cas, qui est très rare, le promoteur devra démolir tout ce qui a été accompli jusqu’alors sur le chantier. En effet, certains professionnels ne vont pas stopper les travaux pour régler un recours, car certains d’être dans leur bon droit. Toutefois, si le tribunal décide de faire démolir les bâtiments, il n’y aura pas d’alternative possible.
Dans la plupart des cas, c’est une indemnisation qui sera demandée par les personnes qui ont déposé le recours. Cela arrangera le promoteur, même si cela peut parfois lui coûter cher. Les recours valables sont rares, car un promoteur est un professionnel qui va analyser toutes les possibilités de recours avant même de déposer sa demande de permis de construire !
Pour éviter que le chantier ne prenne du retard, pensez à dialoguer avec vos voisins. En leur exposant vous-même le projet, vous pourrez éventuellement transmettre les demandes au promoteur afin que des modifications soient effectuées, dans le but que tout le monde soit, au final satisfait.