Être propriétaire d'un terrain agricole, ce n'est pas toujours significatif d'une rentrée d'argent importante tous les mois dans le cas où il serait mis en location. En effet, il faut prendre différents éléments en considération au moment de faire vos calculs, notamment les différentes charges ainsi que les impôts qui doivent être réglés chaque année. En plus de cela, il y a de fortes chances pour que le montant du loyer ne soit pas celui que vous auriez espéré puisque ce dernier sera imposé par le Tribunal des baux ruraux. De cette façon, vous n'êtes pas en mesure de choisir vous-même le plafond à ne pas dépasser en ce qui concerne le loyer. Au final, il est tout à fait possible que vous perdiez de l'argent en possédant terrain agricole, ou bien que vous n'en gagniez pas beaucoup.
Vous l'aurez compris, un terrain agricole est un bien qui est très complexe à gérer au sein de son patrimoine immobilier. Au-delà du fait qu'il peut ne pas vous rapporter beaucoup d'argent, il est nécessaire de vérifier régulièrement les différentes réglementations qui entourent votre terrain. En effet, il est tout à fait possible que les plans d'urbanisme évoluent et rendent votre terrain potentiellement constructible. Cela vous permettra alors de vendre votre terrain à un meilleur prix, à condition que ce dernier ne soit pas loué ou que vous puissiez mettre fin au bail. Une fois qu'un bail est en cours au sujet d'un terrain agricole, il n'est pas possible de mettre fin à ce dernier à moins de disposer de bons arguments sur lesquels nous reviendrons par la suite.
En fonction de la nature de votre terrain agricole, à savoir s'il est en partie ou en totalité placé en zone à urbaniser ou urbaine, cela vous permettra de toucher différents types d'acheteurs. Il sera ainsi envisageable de vendre votre terrain agricole à un exploitant, à un particulier, ou encore à un professionnel tel qu'un promoteur immobilier. Dans tous les cas, il sera nécessaire de consulter différents documents afin de prendre connaissance de la constructibilité potentielle de votre terrain. Nous reviendrons par la suite sur les différents documents qu'il faut consulter et les professionnels qu'il convient de contacter pour réaliser différentes études.
Le fait de vendre votre terrain agricole vous permettra de gérer beaucoup plus facilement votre patrimoine immobilier, dans la mesure naturellement où vous n'auriez pas d'autres terrains du même type dans ce dernier. Avant de choisir le type d'acheteurs que vous souhaitez toucher en mettant votre terrain en vente, il faut prendre en considération différents éléments tels que la vitesse à laquelle vous souhaitez que la vente se déroule ou encore la somme que vous escomptez obtenir.
Pourquoi un terrain agricole rend la gestion du patrimoine plus difficile ?
À partir du moment où un terrain agricole se trouve au sein de votre patrimoine immobilier, vous aurez de nombreuses démarches administratives à réaliser pour prendre connaissance des évolutions au sein des différents documents d'urbanisme. Par ailleurs, il sera nécessaire de faire des déclarations spécifiques chaque année pour établir les impôts que vous devez verser en étant propriétaire de ce terrain. Il ne faut pas non plus oublier qu'une fois que votre terrain est loué, vous ne pouvez pas le récupérer durant de nombreuses années, comme nous le verrons par la suite. De manière générale, un terrain agricole représente un bien difficile à gérer dans la mesure où vous souhaiteriez le vendre par exemple.
Comment gérer un bail agricole ?
De manière générale, il est difficile de comparer un bail agricole avec un bail pour un logement. En effet, lorsqu'un bail pour un logement dure de 1 à 3 ans, un bail pour un terrain agricole va durer de 9 à 25 ans. Cela signifie que durant tout ce laps de temps, vous n'aurez pas la possibilité de récupérer votre bien, à moins de mettre en avant différents arguments reconnus par le Tribunal des baux ruraux. Par exemple, il sera nécessaire d'appuyer sur le fait que vous seriez devenu exploitant agricole et que vous auriez besoin de récupérer votre parcelle pour l'exploiter à votre tour. Si le locataire ne vous règle pas le loyer durant 2 mois, vous êtes également en droit de mettre fin au bail qui vous lie à lui. Enfin, on notera que si jamais votre terrain est placé non pas en zone à urbaniser mais en zone urbaine, cela signifie que vous aurez la possibilité de récupérer ce dernier afin de le vendre ou de faire construire dessus. Il existe d'autres circonstances exceptionnelles qui peuvent vous permettre de récupérer votre terrain agricole mais pour les connaître avec plus de précisions, l'idéal sera de prendre contact avec le Tribunal des baux ruraux.
Peut-on vendre si la terre est louée ?
En raison du fait qu'un bail agricole dure plusieurs années et qu'il est difficile de le rompre, il est tout à fait possible que vous envisagiez de vendre votre terrain alors même que le bail court toujours. Sachez qu'il est tout à fait possible de vendre un terrain même si celui-ci est loué à l'heure actuelle, néanmoins, le bail sera vendu avec le terrain. Cela signifie que si vous vendez votre terrain à un exploitant agricole ou à un particulier, ce terrain sera toujours exploité par une tierce personne jusqu'à la fin du bail. Vous ne pourrez pas vendre votre terrain à un professionnel de l'immobilier qui souhaiterait par exemple construire des bâtiments dessus. Il est également important de noter que la valeur de votre terrain diminue en raison du fait qu'il soit loué au moment où vous le vendez. Comme nous l'avons vu précédemment, il est possible de rompre un bail agricole selon différents critères, si cela est possible dans votre cas, il peut être intéressant d’opter pour une rupture de bail dans la mesure où cela serait légal.
Si votre terrain est en passe de devenir constructible dans les prochaines années, mais que vous ne comptez pas l'exploiter vous-même, il existe toujours l'option de le proposer en commodat, cela signifie qu'une personne pourra exploiter votre terrain sans vous payer de loyer. C'est un échange courant chez les propriétaires qui souhaitent avoir la possibilité de récupérer leur terrain agricole n'importe quand sans pour autant avoir besoin de l'entretenir. Néanmoins, il faut savoir que vous continuerez tout de même de payer les impôts et les charges sur votre terrain de façon annuelle. Cela signifie que votre terrain ne sera absolument pas rentable.
Un terrain qui peut ne pas être rentable
Dans la mesure où les loyers sont plafonnés par le Tribunal des baux ruraux, vous n'êtes pas en mesure de décider du montant du loyer versé par le locataire de votre bien. Cela signifie qu'il est tout à fait possible que votre terrain ne soit pas rentable si le montant des impôts est supérieur ou égal au montant des loyers perçus. De cette façon, votre terrain ne sera pas rentable ou le sera très peu, ce qui signifie que cela peut être une excellente idée de le proposer à la vente .
Une expertise qui permet de connaître la valeur d’un terrain agricole
Si vous souhaitez vendre votre terrain, il sera nécessaire de réaliser différentes démarches afin de pouvoir le faire estimer. En effet, selon si vous comptez vendre votre bien en tant que terrain agricole ou comme terrain potentiellement constructible, différentes démarches doivent être accomplies et les personnes potentiellement intéressées par votre terrain ne seront pas les mêmes. Par ailleurs, la valeur de votre terrain ne sera pas identique selon si vous comptez le vendre comme un bien sur lequel il est possible de faire construire ou pas.
Les documents qu'il convient de consulter
La première chose à faire va être de consulter les différents documents d'urbanisme de votre commune afin de savoir dans quelle zone se trouve votre terrain. Si votre terrain est toujours placé en zone agricole, la seule manière de construire un bâtiment dessus est de demander une dérogation. Néanmoins, le bâtiment construit par la suite devra permettre l'exploitation de la parcelle. Si votre terrain a été placé en zone à urbaniser ou en zone urbaine récemment, il est tout à fait possible de le vendre à un particulier ou à un promoteur immobilier qui souhaiterait faire construire dessus.
Parmi les documents que vous pouvez consulter, on trouve le plan local d'urbanisme, qui permettra de connaître à la fois la zone dans laquelle se trouve votre terrain et les règles que doit respecter le futur bâtiment, ainsi que le règlement national d'urbanisme. Ce dernier document est plus complexe à comprendre que le plan local d'urbanisme mais il également beaucoup plus simple à contester dans la mesure où le zonage n'est pas aussi précis que sur le PLU. Il faut savoir que les plans locaux d'urbanisme évoluent régulièrement, c'est pour cela qu'il est nécessaire de les consulter de façon ponctuelle afin de prendre connaissance des éventuelles évolutions concernant votre terrain. Sachez également que votre terrain peut tout à fait se trouver dans différentes zones au niveau du PLU ou du RNU, en fonction de la superficie placée dans une zone constructible ou potentiellement constructible dans le futur, cela peut intéresser un particulier ou un professionnel.
Si vous devez consulter le règlement national d'urbanisme à la place du PLU, ce qui se produit dans le cas où une commune est très petite, il faudra également consulter la carte communale.
Dans tous les cas, vous devrez faire appel à un géomètre expert qui utilisera les données situées dans le plan cadastral afin de baliser les limites de votre parcelle. Cela vous permettra également de baliser la partie constructible pour en connaître la superficie exacte.
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Pourquoi viabiliser votre terrain ?
Si votre terrain est situé dans une zone à urbaniser, cela signifie qu'il sera prochainement placé en zone urbaine, une fois qu'il aura été viabilisé. Un terrain viable est un terrain qui est relié à l'eau courante, à l'électricité, ainsi qu'aux voies de circulation. Si vous êtes en mesure de réaliser vous-même les travaux, cela vous permet de faire gagner de la valeur à votre terrain mais représente en investissement financier non négligeable. C'est pour cette raison qu'il est important de prendre connaissance des projets de la mairie en matière d'urbanisation du territoire. Il est en effet tout à fait possible que la mairie envisage de viabiliser votre terrain dans les mois ou les quelques années à venir. En fonction du temps mis à votre disposition pour réaliser la vente de votre terrain, cela peut parfois s'avérer intéressant de patienter un peu.
Un promoteur qui peut expertiser votre terrain de façon plus avantageuse
Si vous envisagez de vendre votre terrain à un promoteur immobilier, ce qui sera le cas si votre parcelle se trouve en zone à urbaniser ou en zone urbaine, il faut savoir que vous gagnerez de l'argent. En effet, un promoteur immobilier va se baser sur le potentiel constructible de votre terrain et non sur sa valeur effective pour vous faire une proposition. Un promoteur immobilier va se baser sur des critères divers afin de réaliser son estimation.
Une superficie à noter
Dans un premier temps, un promoteur va se baser sur la superficie de votre parcelle constructible ou potentiellement constructible pour réaliser son estimation. Les terrains les plus grands se font rares à l'heure actuelle, c'est pour cette raison que si votre terrain agricole est potentiellement constructible, il risque fort d'attirer un promoteur immobilier.
Un emplacement géographique qui peut être intéressant
Les terrains situés aux abords d'une ville sont les plus intéressants pour les promoteurs immobiliers. En effet, s’il envisage de faire construire des logements ou même des commerces sur votre terrain par la suite, la présence d’autres commerces, d'une école, ou encore de bâtiments publics sera un vrai atout. Dans ce cas, votre terrain gagnera en valeur.
Une nature à prendre en compte
Selon si votre terrain est placé en zone à urbaniser ou en zone urbaine, l'estimation du promoteur sera différente. En effet, dans le cas d'un terrain classé en zone à urbaniser, il devra réaliser différentes démarches pour faire modifier les plans d'urbanisme et potentiellement financer la viabilisation du terrain.