La division foncière

Comme le foncier se fait de plus en plus rare en France, le législateur a assoupli les règles de division foncière, permettant de créer de nouveaux terrains à bâtir. Depuis l'entrée en vigueur de  la loi SRU, les propriétaires de grands terrains peuvent aisément diviser leur parcelle en plusieurs unités foncières.

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Le principe de la division foncière

Lorsqu'un terrain constructible, bâti ou non, mesure plus de deux fois la surface minimum requise pour construire, il peut être divisible à conditions de respecter les dispositions du PLU.

Par exemple la longueur de la façade de chaque terrain, ou la largeur du passage pour les terrains en seconde position, doivent respecter les mesures minimum. La configuration du terrain doit également permettre à la construction future de respecter les distances règlementaires minimum avec les bâtiments alentours.

 

La procédure pour effectuer une division

Il est possible de passer consulter le service de l'urbanisme de la mairie dont dépend le terrain afin d'étudier la faisabilité du projet. Pour une démarche plus officielle, il faut déposer une demande de certificat d'urbanisme à laquelle sont joints un plan de situation du terrain, un plan du terrain avec les bâtiments existants et une note décrivant le projet.

Le certificat d'urbanisme, qui est délivré sous deux mois, n'a pas de caractère obligatoire, mais il permet de garantir la constructibilité du terrain issu d'une division pendant 18 mois. Il est souvent utilisé dans le cadre des transactions dans le but d'éviter une clause suspensive d'obtention de permis de construire.

Un bornage est effectué afin de déterminer la limite séparative des propriétés issues de la division.

Une déclaration préalable doit être déposée en mairie afin d'officiellement lancer la procédure de division, accompagnée d'un plan de situation du terrain, d'un plan des lieux, d'un schéma et d'un plan du projet côté dans les trois dimensions. En fonction de la zone concernée, la mairie dispose alors de un à deux mois pour vérifier la constructibilité du nouveau terrain.

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L'objectif de la division foncière

Le prix au mètre carré du foncier ne cesse de grimper et diviser sa parcelle permet de tirer le meilleur profit de la vente d'une grande propriété et notamment :

  • D'un terrain nu constructible s'étendant sur une surface étendue
  • D'une maison avec un grand jardin, certains propriétaires conservant un lot et cédant le ou les autres.

La division de parcelle permet de réduire la pénurie de logements et fait le bonheur des propriétaires de grands terrains, ainsi que des promoteurs qui vont pouvoir acheter ceux-ci pour leurs opérations immobiilère. En France, on est loin d'avoir exploité tout le potentiel de cette ressource puisqu'on estime que 20% des maisons peuvent faire l'objet d'une division foncière.