Comment faire modifier le zonage d'un document d'urbanisme ?

En France, les terrains sont classés dans différentes zones sur les documents d'urbanisme. Ces derniers sont propres à chaque commune, il est ainsi possible de les consulter dans la mairie dont dépend le terrain dont vous êtes le propriétaire. Il faut savoir que certaines informations sont confidentielles et ne peuvent être transmises qu'au propriétaire d'un bien immobilier. Dans le cas où vous vous trouveriez loin de la mairie dont dépend votre bien, il est tout à fait possible de réaliser une demande par email, ou encore par courrier recommandé afin d'accéder aux informations dont vous avez besoin. 

Il faut savoir que certains documents sont également consultables en ligne, c'est notamment le cas du cadastre, qui se trouvera référencé sur un site national. Encore une fois, des informations sont disponibles sans avoir besoin de prouver que vous êtes le propriétaire du bien. D'autres données devront faire l'objet d'une demande particulière pour être consultées. Vous pouvez également vous rendre dans le centre des impôts fonciers dont dépend votre bien afin de prendre connaissance de certaines données, notamment celles qui se trouvent sur le cadastre. 

Les documents d'urbanisme évoluent en permanence, tout dépend en réalité du gouvernement en place et de ses positions en ce qui concerne l'organisation du territoire. Ainsi, cela signifie que si votre terrain n'est pas constructible aujourd'hui, il peut tout à fait le devenir dans le futur. L'inverse est également possible, c'est pour cela qu'il est important de consulter les documents d'urbanisme régulièrement afin de prendre connaissance des modifications qui ont pu y être apportées.

Si votre terrain n'est pour le moment pas constructible en raison du zonage qui est réalisé sur les différents documents d'urbanisme, vous pouvez tout à fait demander à ce que ces derniers soient modifiés. Une demande devra être effectuée auprès de la mairie, un dossier devra être rempli afin de justifier la demande de modification du document d'urbanisme. Il faudra apporter différentes justifications. Sachez que par la suite, la mairie sera tout à fait en droit de réaliser différentes enquêtes, notamment environnementales et sanitaires, dans le but de vérifier que le fait de rendre votre terrain constructible ne représente pas un risque pour l’environnement ou la santé. Le fait de demander de l'aide à différents professionnels sera un véritable atout afin qu'ils puissent vous aider à mieux comprendre les données présentes sur le document d'urbanisme mais également les démarches que vous devrez accomplir afin de rendre votre terrain constructible.

Les documents qui précisent la zone où se trouve un terrain


Sur des différents documents d'urbanisme, il est possible de consulter des cartes qui vous indiqueront dans quelle zone se trouve votre terrain. En effet, le territoire français est divisé en régions, en départements, en communes et au sein de ces dernières se trouvent différentes zones qui vont être constructibles ou non.

shutterstock_581002882.jpg1. Plan Local d'Urbanisme : Que contient le PLU ?

Le plan local d'urbanisme va vous permettre de connaître à la fois la zone dans laquelle se trouve votre terrain mais également les règles qui entourent les potentielles constructions que vous pourrez réaliser par la suite. Pour savoir si votre terrain est constructible ou non, la première chose à faire va être de consulter les différentes cartes qui représentent les zones présentes au sein de la commune.

Si votre terrain se trouve dans une zone urbaine, cela signifie qu'il est constructible légalement et dans les faits. Il vous suffira ainsi de réaliser simplement une demande de permis de construire afin de pouvoir réaliser les constructions de votre choix, dans la mesure où celles-ci respectent les règles annexes indiquées au sein du PLU.

Votre terrain, s'il se trouve dans une zone à urbaniser, est légalement constructible mais ne l'est pas encore dans les faits. Cela signifie qu'il doit encore être viabilisé afin de devenir totalement constructible. Il vous sera possible de connaéître les intentions de la mairie en ce qui concerne la viabilisation de votre terrain en vous rendant auprès de cette dernière afin de demander des informations sur les plans futurs. Autrement, vous pouvez tout à fait viabiliser vous-même votre terrain, mais cela ne signifie pas que la mairie acceptera par la suite de modifier le PLU en votre faveur. Dans les zones à urbaniser, on peut distinguer 2 types de zones. Les zones AU1 seront les premières à être classées en zone urbaine. En ce qui concerne les AU2,  il faudra patienter quelques temps avant de voir votre terrain être viabilisé.

Il faut savoir que certaines zones sont protégées, cela signifie qu'elles ne seront pas urbanisées, à moins d'un changement radical de l'orientation du gouvernement en ce qui concerne l'organisation du territoire. Toutefois, il est toujours possible d'obtenir une dérogation dans la mesure où cela concerne un terrain situé en zone agricole ou forestière. En théorie, les terrains situés dans une zone agricole ne seront pas constructibles puisque cette zone va être préservée dans un but économique pour tout le pays. En ce qui concerne les zones naturelles et forestières, elles sont également protégées mais d'un point de vue environnemental.


2. Règlement National d'Urbanisme : Pourquoi faut-il parfois utiliser le RNU?

Si le plan local d'urbanisme est aujourd’hui le document le plus présent au sein des mairies et des différentes communes du pays, il arrive encore que certaines, de petite taille, n'en disposent pas. Cela signifie que vous devrez vous en remettre au règlement national d'urbanisme, un document élaboré au niveau national qui va s'avérer beaucoup moins précis que le PLU.

En effet, les délimitations des zones sont beaucoup moins précises sur le RNU que sur le PLU. Il sera au mieux possible de vérifier si votre terrain se trouve en zone urbaine ou non. L'idéal sera donc de demander des précisions à la mairie, notamment en demandant un certificat d'urbanisme qui vous indiquera si votre terrain est constructible à l'heure actuelle ou non. Il vous faudra consulter d'autres documents d'urbanisme afin d'obtenir des précisions quant à la constructibilité de votre bien.


3. La carte communale : Quand faut-il la consulter ?

La carte communale est un document dont disposent toutes les communes de France. Il sera très avantageux de la consulter dans le cas où la mairie de votre commune d’où dépend le bien dont vous êtes propriétaire ne dispose pas d'un PLU. Ce document devra être consulté conjointement avec le RNU afin d'obtenir des données les plus précises possible. Encore une fois, la demande d'un certificat d'urbanisme près de la mairie est fortement recommandée.


4. Le cadastre : Comment l'utiliser ?

Quel que soit le document que vous allez consulter, il vous faudra prendre le temps de vérifier les limites de votre terrain grâce au cadastre. Sur ce plan, élaboré au niveau communal, sont indiqués tous les terrains qui composent le territoire d'une commune. Si certaines données sont confidentielles, notamment en ce qui concerne les informations liées au propriétaire d'un terrain, il est tout à fait possible de connaître les limites d'un bien grâce au plan. Ainsi, il faudra par la suite faire appel à un professionnel tel qu'un géomètre afin qu'il vienne baliser votre terrain en fonction des données présentes sur le plan cadastral. Un terrain peut tout à fait se trouver dans différentes zones, c'est pourquoi il est important de connaître ses limites précises. Le balisage sera dans tous les cas important lorsque vous devrez par la suite demander une révision ou une modification du PLU mais également un permis de construire ou d'aménager. 


Les démarches à accomplir pour faire modifier le zonage

Vous êtes tout à fait en droit de demander à ce que les documents d'urbanisme qui régulent la constructibilité de votre terrain soient modifiés ou révisés. Pour cela, il vous faudra vous faire accompagner de professionnels qui sauront vous aiguiller au mieux et vous aider à remplir le dossier de demande auprès de la mairie ou du préfet selon le document qui doit être modifié.


Une demande de modification du PLU 

La demande de modification du plan local d'urbanisme est la démarche la plus simple que vous puissiez accomplir, il vous suffit de remplir un dossier et de demander aux élus locaux de modifier le PLU. Ces derniers doivent toutefois se référer au code de l'urbanisme et prendre conseil auprès des différents services de l'État qui sont responsables de l'élaboration du PLU. Le fait de rendre votre terrain constructible ne doit pas présenter un risque pour l'environnement ou nuire aux différents projets d'urbanisation menés par la mairie. 


Une demande de révision du PLU

Si votre projet représente un intérêt majeur pour la commune, vous pouvez faire valoir cet argument afin de demander une révision du PLU. Comme dans le cas précédent, il vous faudra prouver que votre projet ne présente pas de risque sanitaire ni ne sera pas à l'origine de la disparition de zone naturelle. Il faudra toutefois prendre en compte le fait que la mairie peut encore une fois refuser votre demande dans la mesure où celle-ci ne serait pas cohérente avec le projet d'urbanisme de la commune. 


La contestation du RNU

Si votre commune ne dispose pas d'un PLU, ou encore si elle refuse de modifier ce dernier ou même la carte communale, vous pouvez déposer un recours contre le règlement national d'urbanisme. Dans ce cas, il faudra prouver que votre projet de construction, qui sera menée par la suite une fois votre terrain rendu constructible également dans les faits, présente un intérêt pour la commune dans son ensemble. Il faudra également que votre terrain ne soit pas situé dans une zone naturelle ou encore que le projet ne présente pas un risque pour l'environnement. A noter que dans ce cas, le fait de faire appel à un promoteur immobilier sera fortement recommandé. En effet, les projets menés par ces professionnels sont la plupart du temps d'intérêt public et peuvent plus facilement être acceptés par les élus en charge de votre dossier. Le règlement national d'urbanisme n'étant pas toujours clair quant aux limites des zones urbaines, il peut être plus simple de demander à ce qu'il soit modifié.


Les terrains qui ne peuvent pas devenir constructibles

Il faut savoir que pour certains terrains, situés dans des zones précises, il faudra réaliser des démarches différentes afin d'obtenir une dérogation pour un permis de construire. En effet, comme cela fut dit précédemment, les zones agricoles et forestières sont protégées pour des raisons différentes.


Les terrains en zone agricole

Les terrains agricoles sont nombreux en France, ils sont préservés par le gouvernement car ils représentent un atout économique majeur pour tout le pays. Afin de construire un bâtiment sur un terrain situé en zone agricole, il sera nécessaire d'obtenir une dérogation. Pour cela, vous devrez prouver que le bâtiment que vous vous apprêtez à construire présente un intérêt majeur pour vous et pour l'exploitation des différentes parcelles situées dans les alentours.


Les terrains en zone forestière

Si votre terrain se trouve dans une zone forestière, il vous faudra obtenir une dérogation de la même façon que ce serait le cas pour un terrain qui se trouverait dans une zone agricole. En effet, il vous faudra prouver que le fait de construire un bâtiment est essentiel à l'exploitation des différentes parcelles qui se trouvent dans les alentours. La déforestation est importante dans le monde entier, la France essaie de préserver les zones forestières encore existantes.

Les terrains situés près de zones protégées

Certaines zones vont être protégées pour différentes raisons. Les zones naturelles vont l’être en raison de la présence d'écosystèmes qui vont être fragiles et doivent être préservés. Il existe également des zones protégées en raison du patrimoine historique présent dans les alentours. On notera également que si un panorama d'exception se trouve à côté de la parcelle que vous souhaiteriez rendre constructible, il y a de fortes chances pour qu'il ne soit pas possible de modifier le PLU en votre faveur.

Recevez une estimation gratuite de votre terrain

Contactez-nous dès aujourd'hui pour obtenir les informations dont vous avez
besoin pour vous aider à vendre votre terrain

Contactez Nous