Comment se déroule une division foncière ?

La division foncière est encore trop souvent méconnue alors qu'elle dispose de nombreux atouts. Entre autres, elle peut vous permettre de diviser votre terrain et donc de mettre en vente une partie de celui-ci. Si vous possédez un terrain constructible, cela est une excellente nouvelle puisqu'il va pouvoir être transformé en terrain à bâtir, ce qui donnera la possibilité soit à un promoteur soit à un particulier d'en faire l'acquisition afin de faire construire des logements neufs. En France, de trop nombreuses personnes vivent dans des logements parfois insalubres en raison notamment du fait qu'ils ont été construits il y a plusieurs décennies. Le fait de proposer un terrain à bâtir à la vente est donc une excellente chose, d'autant plus que de nombreuses communes manquent de logements sociaux ou encore de commerces par exemple. 

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Depuis plusieurs années, le manque de terrains à bâtir se fait sentir sur le marché de l'immobilier, surtout dans les zones urbaines. Pour y remédier, naturellement, il serait possible de transformer des terrains en zone agricole ou naturelle (en zone périphérique) en terrain potentiellement constructibles une fois la viabilisation réalisée, mais cela signifierai mettre en danger l'économie du pays mais également l'écosystème. En revanche, le fait de diviser un terrain se trouvant en zone constructible est une excellente solution dont les effets négatifs sont moins importants si ce n'est inexistants. De cette façon, vous pourrez récupérer de l'argent en plus de diminuer votre charge de travail si par exemple votre propriété dispose d'un vaste terrain devenu difficile à entretenir. 

 

 

Toutefois, l’État encadre de manière très stricte les divisions foncières. Le but n'est pas de mettre à la vente des terrains insalubres ou encore de valider des projets potentiellement néfastes pour l'environnement ou tout simplement pour le voisinage. C'est pour ces différentes raisons que des règles doivent être suivies à la lettre mais aussi qu'une autorisation d'urbanisme est nécessaire. En fonction du nombre de lots que vous souhaitez détacher de votre terrain, il vous faudra réaliser soit une demande préalable soit une demande de permis d'aménager, deux demandes qui seront détaillées par la suite dans cet article. 

Qu'est-ce que la division foncière ? 

Lorsque vous souhaitez vous séparer d'une parcelle faisant partie d'une unité foncière, il est nécessaire d'en passer par la division foncière et donc de réaliser la demande correspondant à votre situation. Il est à noter que si vous ne réalisez pas les bonnes démarches ou que vous réalisez la vente sans avoir obtenu l'autorisation d'urbanisme requise, vous serez alors en infraction et risquez une amende dont le montant peut s'élever à plusieurs milliers d'euros. 

Des parcelles qui forment une unité foncière 

Il est très important de connaître la division d'une unité foncière car elle ne va pas correspondre à ce que vous imaginez sans doute. Naturellement, un terrain entouré de parcelles ne vous appartenant pas va être une unité foncière à part entière. En revanche, ce qu'il faut savoir, c'est que si vous êtes le propriétaire de plusieurs parcelles voisines les unes des autres, ces dernières vont former ensemble une unité foncière. Pour connaître le nombre de parcelles concernées par cette unité foncière ou en cas de doute, le mieux est de consulter le plan cadastral de votre commune. Chaque parcelle dispose d'un numéro de référencement qui lui est propre, mais il n'empêche que si deux parcelles sont voisines, elles forment une unité foncière. Ainsi, que ce soit pour vous défaire d'une partie d'un terrain ou d'une parcelle complète, même si sur le papier celle-ci dispose de son propre numéro, vous devrez en passer par la division foncière. 

Une autorisation spécifique dans des cas précis 

En fonction de la nature de votre terrain, il sera indispensable d'obtenir une autorisation spécifique avant d'entamer les démarches pour obtenir une autorisation d'urbanisme. En effet, une non-opposition à déclaration préalable est par exemple indispensable si vous souhaitez diviser un terrain se trouvant en totalité ou en partie en zone naturelle. 

Dans certains cas, il vous faudra obtenir l'accord de la Commission départementale d'aménagement foncier. Si vous devez obtenir l'une ou l'autre de ces autorisations et que vous n'en faites pas la demande, la division pourra être annulée même plusieurs années après qu'elle ait été réalisée. En vous référant au code de l'urbanisme, vous obtiendrez le détail des cas concernés par ces deux autorisations. 

Une division foncière réglementée 

L’État réglemente les différentes divisions foncières de plusieurs manières et pour plusieurs raisons. Par exemple, il est nécessaire que votre terrain soit salubre pour faire l'objet d'une division foncière. Le but est de proposer à la vente des terrains à bâtir qui respectent les règles de salubrité, si ce n'est pas le cas, les logements ou autres bâtiments qui seront construits par la suite seront de manière logique insalubres, quand bien même ils respecteraient les règles de construction les plus récentes. Ainsi, les terrains se trouvant à proximité d'usines rejetant des déchets toxiques ou encore près d'un élevage ne sont pas éligibles à la division foncière. 

Par ailleurs, il faut savoir que pour une division foncière, il convient de s'appuyer sur les différents documents d'urbanisme dont dispose la mairie de la commune dont dépend votre terrain. Il vous faudra donc les consulter et vérifier qu'un monument historique ou un panorama d'exception ne se trouvent pas à proximité de votre terrain, auquel cas, le projet de division foncière pourrait fortement être remis en question, en fonction du projet immobilier envisagé par la suite notamment. 

Enfin, sachez également que pour mettre en vente un terrain à bâtir à la suite d'une division foncière, ce dernier doit être viable. Une voie de circulation doit donc relier le terrain à une route et les raccordements à l'eau potable et à l'électricité doivent avoir été réalisés. Notez que vous pouvez tout à fait viabiliser un terrain vous-même, mais l'idéal est de consulter la mairie pour connaître ses projets en la matière. 

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Les trois étapes qui mènent à une division foncière légale 

Pour rendre la division foncière effective et légale, il est nécessaire de suivre à la lettre les différentes étapes qui vont suivre. Il est nécessaire de les aborder dans l'ordre puisque des résultats des premières découlent ceux des suivantes. En omettant une étape, vous risquez de voir votre dossier être incomplet et donc être refusé par la mairie, ce qui sera une perte de temps pour vous. 

Une division physique réalisée en premier lieu 

Dans un premier temps, vous allez devoir vous intéresser à la division physique de votre terrain. Cela concerne plus particulièrement l'existence et la mise en place de servitudes qui permettront aux futurs propriétaires de jouir pleinement de leur bien. Une servitude est tout simplement un droit d'exploitation et d'utilisation d'installations déjà existantes. Ainsi, si pour atteindre leur parcelle, les nouveaux propriétaires doivent emprunter un chemin passant sur votre terrain, il faudra établir une servitude. Il en va de même pour les canalisations qui se trouvent sur votre terrain et qui doivent être rallongées pour aller jusqu'au nouveau bien immobilier par exemple. 

Il est important de planifier les futures servitudes avant de mettre la parcelle en vente puisque les futurs acquéreurs voudront être avertis de leur existence avant de signer le moindre document officiel. Ces servitudes devront par ailleurs être notifiées sur l'acte de vente qui sera signé devant le notaire. Ce dernier est le plus à même de vous conseiller quant aux servitudes à prévoir. 

Une division cadastrale en rapport avec la division physique 

L'intervention d'un géomètre-expert va être indispensable pour réaliser la division cadastrale, puisque les servitudes vont devoir être signalée sur un plan représentant votre terrain. Ce plan pourra être élaboré grâce à l'étude du cadastre, ce dernier délimitant avec précision les limites de votre terrain. 

Par la suite, le géomètre-expert va pouvoir baliser la nouvelle parcelle, celle que vous vous apprêtez à détacher de votre patrimoine, afin que vous comme les futurs acheteurs puissiez vous rendre compte de ses limites. De plus, en procédant ainsi, il sera possible de vérifier que le Coefficient d'Occupation des Sols est bien respecté. 

Il faut également savoir que le rôle du géomètre-expert est de réaliser un plan d'arpentage, ce dernier servant à attribuer par la suite un numéro à la parcelle détachée mais également un nouveau numéro d'identification à la vôtre. 

La division administrative qui conclue les démarches 

Une fois que les deux étapes précédentes auront été achevées, il vous faudra vous pencher sur l'étape la plus délicate, celle qui concerne les demandes administratives. En effet, en fonction du nombre de lots que vous vous apprêtez à détacher de votre parcelle, il vous faudra choisir entre la demande préalable et le permis d'aménager. 

Si vous comptez effectuer une division simple, seule la demande préalable sera nécessaire. Une fois que vous aurez rempli le dossier, il faudra le transmettre à la mairie et celle-ci devra vous rendre une réponse sous moins d'un mois. 

En revanche, dans le cas où vous souhaiteriez détacher plusieurs lots, un dossier plus complexe sera à remplir pour obtenir un permis d'aménager. Votre demande sera encore une fois examinée par la mairie mais cette fois-ci, en raison de la complexité de l'étude à fournir, elle disposera de trois mois pour vous donner une réponse, qu'elle soit positive ou négative. 

Si vous obtenez l'autorisation de réaliser votre division de lotissement, il vous faudra afficher cette dernière sur le terrain concerné et ce durant deux mois. Le fait de faire constater l'affichage continu par un huissier de justice vous évitera de futures contestations à ce sujet. 

En revanche, notez bien qu'il est tout à fait possible qu'un recours soit déposé à l'encontre de votre autorisation d'urbanisme comme ce serait le cas avec un permis de construire par exemple. En prenant le temps d'informer les tiers du futur projet envisagé, vous limitez grandement les recours déposés par ces derniers. De plus, si vous avez respecté à la lettre les documents d'urbanisme mis à votre disposition, il y a peu de chances pour que le maire et le préfet déposent un recours. 

Quelles sont les autorisations d'urbanisme qui peuvent être demandées ? 

Tout projet de division de lotissement doit faire l'objet d'une demande d'urbanisme, à savoir une déclaration préalable ou un permis d'aménager. Par ailleurs, il faut savoir que dans certains cas, il ne sera pas possible de demander ces autorisations, pour des raisons que nous évoquerons à la fin de cet article. 

Une division simple encadrée par l'autorisation préalable

Si vous souhaitez simplement détacher un lot de votre parcelle, il vous faudra vous tourner vers l'autorisation préalable pour que votre division foncière soit acceptée. Dans ce cas, vous devrez fournir des documents multiples ainsi qu'un plan topographique du périmètre du terrain et une notice descriptive. 

Une division multiple réglementée par le permis d'aménager

Si plusieurs lots vont être détachés de votre parcelle, ou encore si des voies d'accès doivent être mises en place, il vous faudra alors vous diriger vers la demande de permis d'aménager. Cette demande va s'avérer plus complexe à réaliser car de nombreux professionnels devront intervenir. Il sera d'ailleurs nécessaire de confier votre projet à un architecte, à un aménageur-lotisseur ou encore à un géomètre-expert afin qu'il supervise toute une équipe chargée de réaliser les différentes études et de dessiner les plans demandés. 

Notez qu'une étude quant à l'impact du projet sur l'environnement sera demandée, afin de vérifier que les nouveaux bâtiments ne représentent pas un danger pour l'écosystème ou encore que les voies d'accès à la nouvelle parcelle ne soient pas nocives pour l'environnement au sens large. 

Les cas dans lesquels ces autorisations ne sont pas valables 

Dans certains cas particuliers, même si sur le papier la division foncière est réalisable, le fait est que vous ne pourrez demander ni le permis d'aménager ni réaliser la demande préalable. Cela peut par exemple être dû au fait qu'un permis de construire a déjà été délivré pour la parcelle dont vous envisagez de vous défaire, ou encore parce qu'un bâtiment qui n'est pas destiné à être détruit se trouve sur cette parcelle. 

De plus, si le projet immobilier est d'intérêt public ou bien si l'acquéreur se trouve être une collectivité, il est fortement possible que la division de lotissement ne puisse pas être réalisée.