La conclusion de la vente d'un terrain

Entre la signature de l'avant-contrat, qui peut prendre la forme d'une promesse d'achat ou d'un compromis de vente, et le passage chez le notaire pour signer l'acte de vente définitif, il s'écoule plusieurs semaines voire plusieurs mois. Un délai nécessaire pour accomplir l'ensemble des formalités et lever les conditions suspensives. Que ce soit pour la vente d'un terrain à un promoteur ou à un particulier, pour la vente d'un terrain construit ou non, les conditions sont les mêmes.

Les formalités accomplies par le notaire

Le notaire met à profit le délai entre la signature de l'avant-contrat pour notamment :

• Vérifier la réalité du bien : le désignation du bien doit correspondre à celle inscrite dans le titre de propriété. S'il s'agit d'un terrain construit, ou d'une maison ayant fait l'objet d'un agrandissement, il réclame au vendeur le permis de construire, la déclaration d'achèvement, le cas échéant l'attestation de conformité et l'attestation d'assurance dommages-ouvrage
• Vérifier l'état-civil des parties signataires
• Interroger le bureau des hypothèques afin de savoir si le bien est grevé d'une hypothèque supérieure au prix de vente
• Questionner le syndic concernant les travaux et les procédures en cours dans l'immeuble et le solde dû par le vendeur au syndicat de copropriété
• Vérifier si le bien est soumis à un droit de préemption urbain, et le cas échéant, adresser à la mairie une DIA (déclaration d'intention d'aliéner)
• Interroger la mairie sur l'existence d'une éventuelle servitude d'urbanisme ou d'utilité publique grevant le bien
• Préparer l'acte de vente ainsi que l'acte prêt dans le cadre d'un prêt hypothécaire (en collaboration avec un notaire de banque)
• Si un congé a été donné à un locataire, vérifier que le droit de préemption a été purgé dans les formes et que le locataire a renoncé à exercer ce droit

Après la vente, le notaire procède :

• Aux formalités de publicité auprès de la conservation des hypothèques
• Aux paiements des créanciers dont la créance est prélevée sur le prix de vente (banques, fisc, syndic de copropriété…)

A noter que si l'avant-contrat peut être signé par acte sous seing-privé, c'est-à-dire dans une agence immobilière ou entre particuliers, l'acte de vente définitif doit obligatoirement faire l'objet d'une signature chez le notaire.

La levée des conditions suspensives

Les ventes immobilières comportent des conditions suspensives, autrement dit elles sont conditionnées à des évènements futurs et incertains.

En accomplissant les formalités d'usage, le notaire s'occupe de lever les conditions suspensives suivantes :

• L'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique qui pourrait grever le bien
• La renonciation de la mairie à exercer son droit de préemption
• L'absence d'inscription hypothécaire supérieure au prix de vente

Le délai entre la signature de l'avant-contrat et la réitération par acte authentique permet aussi aux parties de préparer leurs cartons avant le déménagement mais également de lever les conditions suspensives telles que :

• L'obtention d'un prêt. A moins que le bien soit acheté au comptant, les transactions immobilières comportent une condition d'obtention de prêt avec indication d'un montant et d'un taux maximum. Le délai laissé à l'acquéreur pour obtenir une offre de prêt se négocie entre les parties, mais ne peut toutefois être inférieur à 30 jours. Ce délai peut être prorogé ensuite si les deux parties sont d'accord.
• L'obtention du permis de construire pour les ventes de terrains à bâtir
• La réalisation d'une vente d'un autre bien permettant d'acheter celui objet de la vente
•  L'obtention du consentement d'un donateur ou d'héritiers réservataires

Du fait du délai nécessaire pour accomplir les formalités, obtenir les renseignements demandés et lever les conditions suspensives, les ventes immobilières se passent toujours en deux temps : la signature de l'avant-contrat, puis la réitération par acte authentique devant notaire quelques semaines ou mois plus tard.