La fiscalité applicable lors de la cession d'un terrain varie en fonction de son statut, du délai de détention, et de l'origine de la parcelle.
Depuis le 1er septembre 2014, le régime d'imposition des plus-values sur les cessions de terrains à bâtir s'est aligné sur celui des maisons et des appartements. Autrement dit :
Seuls les propriétaires détenant un terrain à bâtir depuis plus de trente ans sont exonérés totalement d'impôt sur la plus-value, les autres devant d'acquitter d'impôts et de charges sociales qui sont dégressifs au fil dans années de détention :
- La plus-value immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu et imposée au taux de 19%. Au-delà de cinq années de détention, le propriétaire bénéficie d'un abattement de 6% par an et de 4% à compter de la 22ème année : autrement dit, au-delà de 22 ans de détention, il ne paie plus d'impôt.
- Elle est également soumise aux prélèvement sociaux qui représentent un taux global de 15,5%. Un abattement de 1,65% est appliqué de la 5e à la 22e année de détention, 1,60% la 22e année et 9% les suivantes jusqu'à la 30e année.
- En outre, les plus-values de plus de 50 000 € sont imposées à un taux variant de 2 à 6% en fonction du montant de la plus-value.
L'abattement exceptionnel de 30%
A noter qu'un abattement forfaitaire exceptionnel de 30% est appliqué aux plus-values sur les terrains à bâtir ayant fait l'objet d'une promesse de vente signée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 et dont la réitération par acte authentique intervient entre le 31 décembre 2016 et le 31 décembre 2017
Le nouveau projet de loi
Le gouvernement français a annoncé en septembre 2017 que dans le cadre de sa "stratégie Logement", il comptait mettre en place un nouveau dispositif visant à encourager la vente de terrains à bâtir. Dans les zones où le foncier se fait rare, les particuliers devraient bénéficier d'un abattement exceptionnel sur les plus-values réalisées sur la vente de terrains à bâtir ou de terrains bâtis. Ce projet concerneraient les promesses de vente conclues avant la fin de l'année 2020 et portant sur des terrains cédés en vue de construire des logements neufs. Les taux d'abattement seraient les suivants :
- 70% si le terrain sert à construire du logement libre (avec condition de densification)
- 85% s'il est cédé en vue de construire du logement intermédiaire
- 100% pour les terrains destinés à accueillir des logements sociaux
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La taxe nationale sur la vente de terrains nus devenus constructibles
Un propriétaire cédant un terrain rendu constructible par suite de la modification du PLU doit en plus s'acquitter d'une taxe sur la plus-value lors de la cession. Elle est de :
- 5% si la plus-value représente 10 à 30 fois le prix d'acquisition
- 10% si elle dépasse 30 fois le prix d'acquisition.
La taxe communale forfaitaire sur la vente de terrains nus devenus constructibles
Dans certaines communes, une taxe forfaitaire sur les terrains nus rendus constructibles s'applique sur la plus-value réalisée lors de la première cession d'un terrain par des personnes physiques et des sociétés soumis à l'impôt sur le revenu suite au classement en zone constructible.
Le vendeur soit s'acquitter d'une taxe représentant 10% de la plus-value, celle-ci étant calculée par différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition réactualisé en fonction du dernier indice IPC.
Le cas des terrains agricoles
Les plus-values réalisées lors de la cession de terrains agricoles dépendant de leur statut au sein du patrimoine du vendeur. Les cessions de terrains faisant partie d'une exploitation agricole sont exonérées de taxe, tandis que les plus-values réalisées sur les terrains appartenant à une personne physique sont soumises à la taxation des plus-values de cession selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Si la vente d'un terrain à bâtir semble très intéressante à première vue, elle peut finalement s'avérer moins rentable qu'il n'y paraît, du fait des différentes taxes cumulatives qui s'appliquent sur la plus-value réalisée.