En France, à compter du moment où vous êtes propriétaire d'un bien immobilier et que vous êtes en possession du titre de propriété de ce dernier, vous avez la possibilité de disposer de votre bien à votre guise. Ainsi, vous pouvez le mettre en location ou encore le vendre. Toutefois, il est intéressant de savoir que vous n'aurez pas toujours la possibilité de vendre votre bien à la personne de votre choix. En effet, quand bien même vous auriez déjà trouvé un acheteur potentiel et prévu de signer l'acte de vente, si votre bien est assujetti au droit de préemption, il sera nécessaire de faire marche arrière afin d'obtenir l'accord du titulaire de droit de préemption pour vendre le bien.
Tout savoir sur la déclaration d’intention d’aliéner
Le droit de préemption est un droit qui est accordé à une personne physique ou morale afin qu'elle soit prioritaire pour faire l'acquisition d'un bien. Ainsi, si vous vendez un bien sans, au préalable, envoyer une déclaration d'intention d'aliéner au titulaire du droit de préemption, vous vous exposez à des poursuites et à l'annulation de l'acte de vente qui aurait déjà été signé. Pour savoir si votre bien est soumis au droit de préemption, il est possible de consulter le Plan Local d'Urbanisme. Aujourd'hui, la plupart des communes de France disposent d'un PLU, si ce n'est pas le cas, vous avez toujours la possibilité de demander un rendez-vous avec un des membres du conseil municipal de votre commune afin d'obtenir des précisions quant à la situation de votre terrain.
Il faut savoir qu'il existe différents types de droit de préemption, à partir du moment où une collectivité est titulaire du droit de préemption, il sera nécessaire d'envoyer une déclaration d'intention d'aliéner afin de l'avertir de la mise en vente de votre bien. Toute une procédure précise devra être suivie à la suite de l'envoi de la déclaration d'intention d'aliéner, c'est pour cette raison qu'il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel pour qu'il vous accompagne dans vos démarches.
La déclaration d'intention d'aliéner est un formulaire qui doit être envoyé au titulaire du droit de préemption avant de pouvoir vendre un bien. En effet, même si vous êtes légalement propriétaire de ce dernier, vous n'êtes pas libre de le vendre à la personne de votre choix s'il est assujetti au droit de préemption.
Une DIA liée au droit de préemption
À partir du moment où un droit de préemption existe, et que votre bien est concerné par ce dernier, vous devez suivre une procédure fixe pour pouvoir le vendre. Ainsi, le titulaire du droit de préemption, qu'il s'agisse d'une personne physique ou morale, aura la possibilité de faire l'acquisition de votre bien en priorité. Notez toutefois que certains critères doivent être respectés pour que la vente puisse être valable. Dans le cas où une collectivité souhaiterait acheter votre bien en usant de son droit de préemption urbain, il faudra qu'elle soit en mesure de prouver que le bien nouvellement acquis servira à développer un projet d'intérêt général.
Autrement, la collectivité n'aura pas la possibilité de faire l'acquisition de votre bien et vous pourrez alors le vendre à la personne de votre choix. La déclaration d'intention d'aliéner est tout simplement le document qui va être envoyé au titulaire du droit de préemption afin de l'informer de la mise en vente de votre bien. Une fois qu'elle aura reçu votre DIA, la collectivité auras la possibilité d'accepter votre offre, de la refuser ou encore de renoncer à son droit de préemption
Pourquoi existe-t-il des zones soumises au droit de préemption ?
Il existe différents droits de préemption. Par exemple, dans le cas du droit de préemption urbain, l'objectif va être de permettre à des communes de développer des projets d'intérêt général tels que la construction de commerces ou encore de logements sociaux. Si le droit de préemption pour les zones naturelles sensibles s'applique, cela signifie que l'objectif sera de préserver l'environnement et l'écosystème naturel d'une région. Il existe également un droit de préemption qui s'applique exclusivement pour les terrains dont la surface est comprise entre 300 et 1000 mètres carrés, la commune devant alors exclusivement faire construire des commerces dans le but de protéger l'artisanat et le commerce local.
De manière générale, les zones géographiques soumises à un droit de préemption existent dans le but de protéger l'économie locale, l'environnement ou encore pour limiter l'urbanisation du territoire.
Pourquoi envoyer une déclaration d’intention d’aliéner ?
Il est indispensable d'envoyer une déclaration d'intention d'aliéner dans la mesure où légalement, le titulaire du droit de préemption est prioritaire pour faire l'acquisition d'un bien immobilier. Si vous ne prenez pas le temps d'envoyer une déclaration d'intention d'aliéner avant de vendre votre bien, le titulaire du droit de préemption pourra se retourner contre vous et, si vous avez déjà vendu le bien, l'acte de vente pourra être annulé. La déclaration d'intention d'aliéner est alors un document informatif qui correspond également à une offre de votre part.
Les démarches à réaliser pour vendre un bien soumis au droit de préemption urbain
Si votre bien est assujetti au droit de préemption urbain, il est nécessaire de suivre toute une procédure avant de pouvoir signer un acte de vente.
Qui peut remplir la déclaration d’intention d’aliéner ?
Une fois que vous aurez trouvé un acheteur potentiel pour le bien que vous souhaitez vendre, il sera nécessaire d'envoyer une déclaration d'intention d'aliéner au titulaire du droit de préemption. Pour rappel, pour savoir si votre bien est soumis au droit de préemption urbain, il est nécessaire de consulter le Plan Local d'Urbanisme, un document rédigé par la commune dans le but de réglementer l'urbanisation de son territoire. En théorie, vous pouvez, en tant que propriétaire, remplir vous-même la déclaration d'intention d'aliéner et l'envoyer au titulaire du droit de préemption.
Notez toutefois qu'il est nécessaire de faire figurer un certain nombre d'informations sur la déclaration d'intention d'aliéner, comme par exemple toutes les modalités liées à la vente du bien. C’est pour cette raison qu'il est fortement recommandé de faire appel à un notaire. Ce professionnel pourra vous accompagner dans la rédaction de la déclaration d'intention d'aliéner mais également par la suite, lorsqu'il sera par exemple nécessaire de négocier avec la collectivité ou encore lorsque il s'agira de signer l'acte de vente.
Comment doit être envoyée la DIA ?
La déclaration d'intention d'aliéner peut être envoyée de deux façons au titulaire du droit de préemption. Si vous souhaitez utiliser la voie postale pour envoyer votre DIA, il faudra fournir impérativement quatre exemplaires de votre déclaration. Sachez par ailleurs qu'il faudra envoyer le dossier en recommandé avec accusé de réception. En revanche, si vous souhaitez utiliser la voie électronique pour envoyer votre déclaration d'intention d'aliéner, vous n'aurez besoin de fournir qu'un seul exemplaire.
Que se passe-t-il après que la déclaration d’intention d’aliéner soit envoyée ?
Une fois que votre déclaration d'intention d'aliéner aura été envoyée, la mairie disposera d'un délai de deux mois pour répondre à votre offre. Sachez toutefois que si votre bien est situé dans une zone naturelle sensible, la mairie aura alors trois mois pour vous donner une réponse. Il faut savoir que de tels dispositifs ont été établis dans le but de permettre à la collectivité de présenter un projet d'intérêt public parfaitement construit. Par ailleurs, il est intéressant de savoir que si la collectivité vous demande des documents supplémentaires, elle pourra disposer d'un délai plus long pour vous donner une réponse.
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La mairie accepte l’offre
Il est possible que la mairie soit intéressée par le bien immobilier que vous mettez en vente et décide d'accepter votre offre. Dans ce cas, elle devrait être en mesure de présenter un projet d'intérêt public viable. Par la suite, elle devra vous payer dans les quatre mois qui suivront l'envoi de sa réponse positive. La vente devra être supervisée par un notaire, qui authentifie l'acte de vente. La mairie deviendra propriétaire du bien à partir du moment où vous aurez perçu le virement ou à la date à laquelle l'acte authentique de vente aura été signé. Il faut savoir que c'est la date la plus tardive qui va être retenue pour définir le moment à partir duquel la collectivité est propriétaire du bien.
La mairie se retire
Si la mairie n'est pas en mesure de présenter un projet d'intérêt public ou encore qu'elle n'est pas intéressée par votre bien immobilier, elle peut tout simplement renoncer à son droit de préemption. Dans ce cas, vous serez libre de vendre votre bien à la personne de votre choix.
La mairie négocie le prix de vente
Une fois qu'elle aura reçu votre déclaration d'intention d'aliéner, il est possible que la mairie se montre intéressée par votre bien mais qu'elle souhaite faire baisser le prix de vente. Dans ce cas, elle pourra vous envoyer une offre à laquelle vous devrez répondre dans les deux mois qui suivront. Sachez que si vous ne parvenez pas à trouver un accord avec la mairie, il sera nécessaire de porter l'affaire devant le juge du Tribunal de Grande Instance.
Une affaire qui peut être portée devant le Tribunal de Grande Instance
Si le titulaire du droit de préemption et le propriétaire du bien ne parviennent pas à trouver un accord, c'est le juge du Tribunal de Grande Instance qui sera chargé de statuer sur l'affaire. Ainsi, il pourra ordonner une estimation du bien, cette dernière servant de base au prix de vente. Par la suite, la mairie aura la possibilité d'accepter le nouveau prix de vente ou de renoncer à son droit de préemption. Dans ce cas là, elle ne pourra pas user de son droit de préemption à l'égard du propriétaire du bien durant un délai de cinq ans.
De son côté, le propriétaire peut également accepter le prix fixé par le Tribunal de Grande Instance ou renoncer à vendre son bien. Dans ce cas, il devra de nouveau réaliser une déclaration d'intention d'aliéner et l'envoyer au titulaire du droit de préemption lorsqu'il souhaitera mettre son bien en vente.
Pourquoi les collectivités utilisent-elles le droit de préemption ?
Les collectivités ont la possibilité d'user de leur droit de préemption dans le but de développer des projets d'intérêt public ou encore de préserver l'écosystème local. Toutefois, il est intéressant de noter que le maire d'une commune peut utiliser le droit de préemption urbain de différentes manières. Même s'il ne souhaite pas faire l'acquisition du bien assujetti au droit de préemption urbain, il peut toujours utiliser les informations présentes au sein de la déclaration d'intention d'aliéner.
Connaître l’attractivité d’une commune
Parmi toutes les informations qui figurent sur la déclaration d'intention d'aliéner se trouve l'adresse du potentiel acheteur du bien. Ainsi, le maire d'une commune pourra savoir si sa commune est particulièrement attractive ou non. En effet, si une personne vivant à plusieurs centaines de kilomètres envisage de venir s'installer au sein de sa commune, le maire pourra se féliciter de l'attractivité de cette dernière.
Analyser le marché de l’immobilier local
Il faut savoir que sur la déclaration d'intention d'aliéner vont figurer de très nombreuses informations. Le prix de vente du bien va notamment être indiqué sur la déclaration d'intention d'aliéner, ce qui permettra au maire de la commune de s'enquérir des prix pratiqués dans le secteur immobilier au sein de sa commune. S'il a déjà connaissance des prix qui sont pratiqués, il pourra réaliser une comparaison et s’il observe un tarif très inférieur à ceux pratiqués habituellement, il pourra prendre les mesures adéquates.
En effet, lorsqu’un bien est mis en vente à un prix très bas, cela peut dissimuler une insalubrité. Dans ce cas, le maire de la commune pourra contacter les services concernés pour qu’ils expertisent le bien et, si besoin, lancent une procédure pour le rendre salubre.