Si vous avez au sein de votre portefeuille immobilier un terrain que vous n’utilisez pas à l'heure actuelle, il se peut que vous ayez envie de le vendre. Néanmoins, il faut savoir qu'en fonction de la superficie de votre bien, vous ne pourrez pas forcément toucher certains types d'acheteurs. Dans la mesure où vous souhaiteriez vendre à un promoteur immobilier, il est nécessaire que la surface de votre terrain respecte certaines valeurs minimales. Pour les connaître, il sera possible de consulter différents documents liés à l'urbanisation du territoire comme par exemple le PLU. Il est important de savoir que pour qu'un terrain soit constructible légalement et dans les faits, il est nécessaire qu'il respecte de nombreuses règles qu’il est également possible de connaître en consultant les documents d'urbanisme que nous aborderons plus loin.
Le fait de vendre un terrain à un promoteur immobilier peut se révéler très intéressant d'un point de vue financier. En effet, les promoteurs sont des professionnels qui sont en permanence à la recherche de nouveaux terrains et qui vont pouvoir vous faire une offre supérieure à celle d’un un particulier. Un promoteur ne va pas se baser sur les mêmes critères qu'un particulier pour vous faire une proposition, de plus, vous aurez la possibilité de bénéficier de certains avantages si vous passez par un promoteur pour la vente de votre terrain.
Si actuellement, votre terrain n'est pas suffisamment grand pour pouvoir accueillir le projet d'un promoteur ou même pour que vous puissiez faire construire dessus, il existe certaines alternatives qui peuvent vous permettre d'obtenir tout de même un permis de construire ou de vendre à un professionnel. En effet, si les propriétaires des parcelles voisines envisagent également de vendre leurs terrains, cela peut-être intéressant pour vous. Vous pourrez en effet contacter un promoteur immobilier avec les propriétaires des parcelles voisines. Cela vous permettra de proposer une surface constructible au sol plus importante. Toutefois, il va sans dire que toutes les parcelles doivent être potentiellement constructibles, que ce soit en totalité ou en partie. Si vous souhaitez vous-même faire construire sur votre terrain, rien ne vous empêche de racheter la parcelle d'un de vos voisins, dans la mesure où celui-ci souhaiterait la vendre, afin de disposer d'une surface constructible au sol suffisamment importante.
Quel est le rôle d’un promoteur immobilier ?
La plupart du temps, lorsque l'on envisage de vendre un terrain, les particuliers sont les premiers acheteurs potentiels auxquels on pense. Toutefois, si votre terrain est suffisamment grand, rien ne vous empêche de faire appel à un promoteur immobilier afin de prendre connaissance de ses différentes recherches actuelles. Cela vous permettra potentiellement de vendre votre terrain à un professionnel à un bien meilleur prix qu'à un particulier.
Un professionnel à la recherche de terrains
Un promoteur immobilier est un professionnel qui va partir en quête de nouveaux terrains pour construire des logements sociaux, des commerces, ou encore un lotissement. Pour pouvoir mettre en place son projet, il doit disposer d'une certaine surface constructible au sol. À l’heure actuelle, il devient de plus en plus compliqué de trouver des terrains constructibles dans certaines régions françaises, qui respectent certaines conditions. Les grands terrains se font rares. C'est pour cette raison que si vous disposez d'une parcelle assez grande qui soit constructible, il y a de fortes chances pour qu'un promoteur immobilier soit intéressé par cette dernière. Dans ce cas, il vous suffira de prendre contact avec le promoteur afin que celui-ci vienne observer votre terrain et prendre connaissance des éventuels projets de la mairie. Comme nous le verrons par la suite, il arrive que les promoteurs mettent en place des projets en accord avec la mairie.
Des projets divers qui peuvent être mis en place
Différents types de projets peuvent être menés par un promoteur immobilier. Par exemple, il peut construire des logements sociaux à la demande d'une mairie puisque à l'heure actuelle, chaque commune de France doit disposer d'un certain nombre de logements sociaux en fonction de sa taille. Par ailleurs, il est tout à fait possible qu'un promoteur envisage de construire un lotissement comprenant de nombreuses maisons permettant à de nouveaux ménages de s'installer dans la commune. Notons également que certains promoteurs sont spécialisés dans la construction de commerces. Ils pourront par exemple construire une zone commerciale regroupant de nombreux commerces pouvant dynamiser la commune ainsi que les villes situées dans les alentours.
Un accord avec la mairie qui peut faciliter la vente
Si un promoteur immobilier passe un accord avec une mairie, il y a de fortes chances pour qu'il se mette en quête de terrains sur lesquels il pourra mettre en place son projet immobilier. Dans ce cas, vous aurez beaucoup plus de chances de vendre votre terrain à un promoteur. En effet, il faut savoir qu' un promoteur se doit d'obtenir un permis de construire afin de mettre en place son projet immobilier. Avant cela, il est également possible qu'il soit nécessaire d'obtenir une modification du plan local d'urbanisme si votre terrain se trouve à l'heure actuelle dans une zone à urbaniser et non dans une zone urbaine. À partir du moment où un accord aurait été passé entre le promoteur à la mairie, certaines démarches peuvent être grandement simplifiées. Néanmoins, le promoteur devra toujours respecter les différentes réglementations situées au sein des plans d'urbanisme.
Quels sont les terrains qui intéressent un promoteur immobilier ?
Un promoteur immobilier va prendre en considération différents éléments afin d'établir si votre terrain peut ou non l'intéresser. Il faut savoir qu'au-delà du fait que votre terrain soit constructible et respecte le coefficient d'occupation des sols, il doit également se trouver à un emplacement géographique intéressant pour le promoteur et être doté d'une surface constructible au sol suffisamment importante de son point de vue.
Une superficie minimale à vérifier
Dans un premier temps, le promoteur immobilier va se renseigner à propos du COS, autrement dit, le coefficient d'occupation des sols. Le COS était à l'origine intégré au sein du plan d'occupation des sols et se retrouve aujourd'hui dans le plan local d'urbanisme. Il va ainsi permettre de calculer la surface constructible minimale pour pouvoir mettre en place un projet immobilier. Même si votre terrain respecte le coefficient d'occupation des sols, il faut qu'il soit suffisamment grand pour que le promoteur puisse développer un projet de plus ou moins grande envergure. Comme nous le verrons par la suite, si votre terrain est trop petit pour le projet que souhaite mener le promoteur, il est toujours possible pour ce dernier de faire l'acquisition de parcelles voisines afin d'agrandir la zone sur laquelle il pourra faire construire.
Un emplacement géographique à prendre en considération
Si votre terrain est constructible mais se trouve à un emplacement géographique peu intéressant pour le promoteur, cela signifie qu'il peut tout à fait refuser de vous l'acheter. Dans l'idéal, votre terrain se trouvera à proximité d'une zone urbaine et notamment de commerces ou encore de lieux publics et d'écoles. En effet, que le promoteur immobilier envisage de faire construire des logements sociaux ou des commerces, il peut lui être indispensable que votre terrain se trouve dans une zone déjà développée d'un point de vue urbain.
Un achat groupé qui peut rendre un projet immobilier concret
Si votre terrain ne respecte pas le coefficient d'occupation des sols, le promoteur immobilier peut toujours chercher à faire l'acquisition de parcelles situées aux alentours. En effet, dans la mesure où les propriétaires des parcelles voisines de la vôtre souhaitent les vendre, il se peut que le promoteur soit en mesure de réaliser un achat groupé. Dans ce cas, il disposera de la surface constructible nécessaires à son projet. Sachez toutefois qu'une telle vente peut prendre de nombreux mois voire même quelques années. Si vous avez besoin d'argent rapidement et que vous êtes pressé de vendre votre terrain, vendre à un promoteur dans ces conditions ne sera sûrement pas la solution idéale.
Quels critères votre terrain doit-il respecter pour être constructible ?
Pour que votre terrain intéresse un promoteur immobilier, il est nécessaire qu'il soit constructible légalement et dans les faits. Naturellement, si votre terrain n'a pour l'instant pas été placé en zone urbaine, un promoteur peut tout à fait vous aider à remédier à cela en réalisant avec vous une demande de modification ou de révision du PLU. Néanmoins, avant cela, votre terrain devrait respecter différents critères.
Un terrain qui doit être constructible ou potentiellement constructible
En consultant le plan local d'urbanisme, vous aurez la possibilité de connaître la zone dans laquelle se trouve votre terrain. L'idéal serait que votre terrain soit d'ores et déjà placé dans une zone urbaine. Cela signifie qu'il serait constructible légalement et dans les faits. Toutefois, situé en zone à urbaniser, cela signifie qu'il doit simplement être viabilisé. Cela peut donc tout à fait intéresser un promoteur immobilier. Il peut être utile de prendre le temps de contacter la mairie afin de connaître ses projets en matière d'urbanisation du territoire. Cela vous permettra potentiellement de savoir quand votre terrain sera viabilisé. Autrement, vous pouvez viabiliser votre terrain à vos frais en espérant que cela suffise à la mairie pour qu'elle modifie dès à présent le plan local d'urbanisme. Un promoteur qui serait intéressé par votre terrain pourra viabiliser ce dernier une fois qu'il l’aura acheté. Toutefois, l'idéal sera alors de passer un accord avec la mairie.
Le respect des espaces naturels protégés
En consultant les plans d'urbanisme, vous aurez la possibilité de prendre connaissance des différentes zones qui sont protégées. Les espaces boisés par exemple sont protégés de l'urbanisation du territoire. D'un point de vue écologique, il est nécessaire de préserver au maximum certains espaces verts ainsi que les zones boisées ou encore les zones agricoles. Si un espace boisé se trouve sur votre terrain, cela peut fortement réduire la surface constructible au sol et donc réduire vos chances de faire affaire avec un promoteur.
Un prospect à prendre en considération
Chaque commune est en mesure d'établir un prospect que les propriétaires souhaitant faire construire sur leur terrain doivent respecter. Le prospect est tout simplement la distance qui doit séparer deux bâtiments. Il est également nécessaire de respecter certaines règles en ce qui concerne la hauteur des bâtiments par exemple. En effet, vous ne pourrez pas construire un bâtiment d'une certaine hauteur dans certaines rues puisque les communes tentent de préserver un certain ensoleillement dans les rues.
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Quels sont les documents à consulter ?
Pour prendre connaissance des différentes règles en matière d'urbanisation du territoire, il sera nécessaire de prendre le temps de consulter différents documents. Dans un premier temps, le mieux est de vous renseigner quant à la disponibilité d'un plan local d'urbanisme au sein de la mairie. Ce document très complet vous permettra de prendre connaissance des différentes zones dans lesquelles peut se trouver votre terrain. Ce document sera également utile pour connaître les restrictions en ce qui concerne les différents bâtiments. Dans le cas où votre commune ne disposerait pas d'un plan local d'urbanisme, vous devrez consulter le règlement national d'urbanisme ainsi que la carte communale.
Dans tous les cas, il sera indispensable de consulter le plan cadastral pour pouvoir établir les limites officielles de votre terrain. Un géomètre expert devra intervenir afin de venir baliser votre terrain et notamment la zone qui serait constructible en fonction du coefficient d'occupation des sols. Une fois que le balisage aura été réalisé, il sera beaucoup plus simple pour vous de visualiser la surface à votre disposition pour la mise en place d'un projet immobilier. Cela sera également utile pour un promoteur immobilier. Notez que lorsque vous devrez réaliser une demande de permis de construire, il sera obligatoire d’utiliser les données du plan cadastral afin de réaliser les plans qui seront transmis dans le dossier.
Si la plupart des documents sont consultables au sein de la mairie de votre commune, il est également possible de consulter certains d'entre eux sur Internet ou encore en réalisant une demande auprès du centre des impôts fonciers dont dépend votre commune. Sachez également que si cela vous semble plus approprié, vous pouvez réaliser une demande par courrier afin d'obtenir une copie des documents qui vous intéressent ou encore des réponses à vos questions.