Rédaction d’une promesse unilatérale de vente à un promoteur : les points à vérifier pour maintenir le prix

Dans cet article, nous allons essayer de répondre à une question que beaucoup se posent toujours : « comment rédiger la promesse unilatérale de vente pour qu’un propriétaire puisse maintenir le prix jusqu’à la signature de l’acte de vente authentique ? » 

Avant de répondre à cette question, il nous semble important de revenir à la base : une promesse unilatérale de vente, c’est quoi ? Que doit-elle comporter comme mentions ? Quels avantages et inconvénients pour un propriétaire et pour un promoteur ? Décryptage ! 

promesse unilatérale de vente

Zoom sur la promesse unilatérale de vente

Dans le cadre d’une vente immobilière à un promoteur, celle-ci s’effectue en deux étapes :

  • La signature de l’avant-contrat

Elle se déclenche lorsque les deux parties (le promoteur et le propriétaire foncier) se sont mises d’accord sur le prix de vente et sur les conditions de la transaction. 

  • La signature de l’acte de vente authentique

Elle se déclenche une fois que toutes les conditions suspensives inscrites dans l’avant-contrat sont levées.

Pour rappel, une promesse de vente est un avant-contrat qui se décline en deux formes : « la promesse unilatérale de vente » et « la promesse synallagmatique de vente ». Donc, il faut bien distinguer ces deux formes d’avant-contrat.

La promesse unilatérale n’engage que le vendeur du bien immobilier (vous, en tant que propriétaire foncier), mais permet à l’acquéreur (le promoteur immobilier) de réserver le bien pendant une durée déterminée dans cet avant-contrat. 

Par contre, la promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente engage les deux parties. Ce document est souvent signé lorsque le promoteur et le vendeur sont tous certains de conclure la vente, mais il leur manque juste quelques éléments. En général, il s’agit de l’obtention du prêt du promoteur. 

Concentrons-nous maintenant sur la promesse unilatérale de vente vue que c’est le sujet de notre article !

Promesse unilatérale de vente : les obligations légales

Encadré par le code de la construction de l’habitat et le Code civil, le contenu d’une promesse unilatérale de vente doit mentionner les informations suivantes :

  • Informations sur les deux parties

Il s’agit de l’identité et des coordonnées du bénéficiaire (le promoteur) et du promettant (le propriétaire foncier).

  • Informations sur le bien immobilier

Il s’agit de l’adresse du bien et de son origine (nom du précédent propriétaire, date de l’acte de vente précédente, etc.) ; de la description du bien (surface habitable, terrain, références cadastrales, annexes, etc.) ; de la situation actuelle du bien (location en cours, servitudes, hypothèques, etc.) et des mentions légales

  • Informations sur la transaction

Il s’agit du prix du bien convenu et des modalités de paiement ; de l’indemnité d’immobilisation, des CONDITIONS SUSPENSIVES ; des frais d’acquisition ; de la mention sur le droit de rétractation.

Les points essentiels à tenir compte dans une promesse de vente

Nous arrivons maintenant au vif du sujet ! Pour rappel, vous voulez savoir quels sont les points précis à tenir compte pour que le prix proposé par le promoteur reste le même jusqu’à la levée d’option d’achat. 

Donc, sachez qu’un promoteur est un véritable gestionnaire de risque. On ne cesse de vous le répéter. À quels risques est-il confronté ? Au risque relatif à son chiffre d’affaires, au risque relatif à ses coûts et enfin aux risques confondus (coûts, temporalité…) Pour mieux faciliter cette gestion de risque, et pour la faire peser sur vous, en tant que propriétaire foncier, il organise votre promesse de vente. 

Autrement dit, outre sa méthodologie de calcul du prix de votre bien immobilier (la méthode du compte à rebours), vous devrez également vérifier les points suivants : 

  • La surface de plancher

La surface de plancher (SDP) doit être le point le plus essentiel à tenir compte, car elle va venir impacter la surface habitable (SHAB) et celle-ci va venir impacter le chiffre d’affaires de l’opération du promoteur (prix au mètre carré du SHAB). À travers ce chiffre d’affaires, le promoteur va ensuite soustraire ses différents coûts pour définir la valeur de votre bien immobilier. 

Or, le prix proposé par le promoteur n’est qu’une hypothèse. C’est la mairie qui va trancher sur le prix final de votre bien. Autrement dit, une fois que vous cédez votre bien à un promoteur par le biais d’une promesse unilatérale de vente, cela veut dire que vous prenez le risque de voir le prix proposé par votre promoteur diminuer lorsque la mairie décide de réduire la SDP pour des intérêts urbains. D’autant plus que le plan local d’urbanisme est un cadre réglementaire et non une règle à respecter. 

Donc, une fois qu’un propriétaire foncier se décide de vendre son bien immobilier (un terrain nu ou une maison) à un promoteur sans se faire accompagner par un professionnel, il risque d’être coincé avec sa promesse de vente alors que la SDP a été réduite par la mairie. 

Autre cas de figure (ce qui n’est pas rare) : le propriétaire en question peut même ne pas être au courant de cette diminution de la SDP au moment du dépôt du permis de construire par le promoteur. Il ne va pas non plus le savoir qu’avant la réitération de l’acte authentique de vente. Ainsi, il va facilement céder lorsque le promoteur lui fait comprendre que soit il renégocie son offre, soit il ne va pas acheter le bien. 

Pour éviter que le promoteur n'exerce cette pression sur vous, il faut bien organiser la clause de dépôt de permis de construire ainsi que son obtention. Vous devrez imposer des justificatifs à votre promoteur surtout si vous n’êtes pas accompagné par un professionnel. 

Pour mieux vous faire comprendre, voici un exemple concret : 

La mairie dispose d’un délai d’un mois à compter de la date du dépôt de la demande de permis de construire pour poser des questions complémentaires relatives au projet. Généralement, elle a l’habitude d’attendre le dernier moment pour le faire. 

Or, la majorité des promoteurs ont l’habitude de ne déposer d’abord que le CERFA et lorsque la municipalité leur demande pourquoi, ils répondent tous qu’ils sont obligés au vu de leur promesse de vente. Bien évidemment, la mairie va demander l’ajout des pièces complémentaires dans leurs questions. 

Supposons que votre promoteur a bien rempli tous les documents exigés à la demande d’un permis. Or, la municipalité va toujours venir poser des questions supplémentaires en raison du nombre important des demandes de permis qu’elle reçoit. C’est une question de gestion de temps pour elle. 

Donc, outre la demande de CERFA, vous devrez également exiger une copie des demandes complémentaires de la commune. Pourquoi ? Parce que le promoteur dispose encore de 3 mois à compter de la date de réception de ces questions complémentaires, pour compléter son dossier et le délai d’instruction de la commune est de 3 mois à compter de la date de dépôt du dossier complet. 

Autrement dit, soit votre promoteur redépose les pièces complémentaires le plus tôt possible après la réception des demandes de la commune, soit il fait exprès d’attendre la fin de ce délai pour des raisons stratégiques, notamment pour gagner du temps. Et pour cause, la promesse prévoit que les délais peuvent être prorogés si une autorisation est en cours à la fin de la promesse. 

Vous l’aurez compris, la validation d’un permis de construire peut durer jusqu’à 7 mois, voire plus. D’ailleurs, c’est pour cette raison que les promoteurs ne mentionnent pas souvent la date d’obtention de permis de construire, mais plutôt la date de dépôt dans une promesse. 

Donc, notre conseil, c’est de bien vérifier la clause de dépôt de permis de construire avec CERFA et pièces complémentaires ainsi que la temporalité. Plus important encore, il est judicieux d’exiger une clause « échos » dans la promesse, car étant donné que vous n’êtes pas un professionnel, il est possible que vous vous perdiez lors de la lecture de la promesse avant signature bien que les clauses soient vérifiées point par point (par exemple : en raison de la présence des renvois dans la promesse). 

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  • Les coûts techniques

Il convient de noter qu’un promoteur ne prendra jamais le risque de réaliser une opération dans laquelle il n’aura pas de marge ou une opération qui ne fait que rembourser ses coûts. Pour cela, il organise une renégociation de son prix en cas d’impacts sur ses coûts techniques afin de conserver sa marge. Autrement dit, il n’est pas là pour valoriser votre bien, mais pour maintenir sa marge. 

Or, les fondations spéciales, la pollution, l’amiante, l’archéologie et autres encore peuvent venir impacter ses coûts. Dans ce cas, vous devrez également anticiper ce risque en protégeant vos intérêts. Comment procéder ? Il ne suffit pas d’exiger des dates. Au même titre que la clause relative au dépôt de permis, il faut également exiger des justificatifs de toutes les études de faisabilité. 

En effet, de nombreux propriétaires fonciers pensent qu’une fois que la date prévue dans la promesse est passée, la clause va se lever d’elle-même. Pour mémoire, la promesse unilatérale de vente n’engage que vous. Donc, si vous n’exigez rien, il est possible qu’en fin de promesse, le promoteur vous dise qu’il a rencontré une difficulté sur les coûts techniques et il doit renégocier son prix. Sinon, il abandonne son projet d’achat. 

Outre le délai, il faut également exiger un justificatif de la part du promoteur tout au long de son opération. En effet, plus vous exigez à votre promoteur des pièces justificatives à chaque étape de son étude, plus vous saurez s’il va y avoir ou non une renégociation de son prix. Plus important encore, vous pourrez facilement avoir une idée de prix sur son éventuelle renégociation. 

C’est ainsi que vous pourrez vous mettre en bonne position de force afin de décider s’il faut lever la clause ou non, car, en tout cas, il s’agit avant tout de votre patrimoine. Donc, notre conseil, c’est d’anticiper les risques et d’exiger à votre promoteur de vous faire communiquer des justificatifs de ses différents coûts techniques tout au long de son opération. 

  • Les risques confondus

On parle ici des différentes clauses qui doivent être vérifiées au cas par cas. Cela peut concerner la clause de recours des tiers, de projet urbain partenarial ou bien d’autres encore. Dans tous les cas, il faut organiser ces risques en fonction de la situation. 

Voici un exemple concret :

Votre promoteur exige de mentionner une clause de recours de son permis par des tiers (voisins, associations, etc.) Il vous demande une prorogation automatique de la promesse de vente qui peut s’étaler jusqu’à 6 mois. 

Si le bien immobilier n’appartient qu’à vous, il est judicieux de refuser la prorogation ou au moins de réduire sa durée de 2 à 3 mois. 

Par contre, si le bien immobilier appartient à plusieurs propriétaires et l’on va supposer que le projet du promoteur fait l’objet d’un recours gracieux et qu’un des propriétaires ne veut pas finalement céder le bien. Pour le recours gracieux, il suffit de quelques mois (entre 2 à 3 mois) pour le lever, mais pour le désaccord entre les propriétaires, c’est plus complexe.

Si jamais une clause de prorogation automatique de 3 mois en cas de désaccord entre les propriétaires ne sera pas mentionnée dans la promesse, les propriétaires risquent de ne pas pouvoir signer finalement l’acte de vente. Ce délai permet aux propriétaires de trouver un compromis. 

Vous l’aurez compris, il existe des clauses aux risques confondus qui doivent être anticipées et analysées au cas par cas. C’est pourquoi on ne cesse de vous le dire de ne jamais vous aventurer seul dans une opération immobilière avec un promoteur. 

Conclusion

Si vous souhaitez maintenir au mieux le prix initialement proposé par votre promoteur, il est conseillé d’avoir un profil de gestionnaire de risque comme lui. Ce qui constitue une tâche difficile, voire impossible pour certains propriétaires fonciers. Du coup, il est conseillé de vous faire accompagner par un professionnel lors de la rédaction de la promesse unilatérale de vente. 

En effet, nombreux sont les éléments à vérifier dans les conditions suspensives, notamment la SDP qui détermine le chiffre d’affaires du promoteur, les coûts techniques et les risques confondus. N’hésitez pas à exiger une clause « échos » (un justificatif) pour que vous puissiez être informée sur ces facteurs qui vont impacter le prix de votre bien immobilier. C’est ainsi que vous pourrez facilement vous mettre en position de force en cas de renégociation de votre promoteur.